一．读 城---宏观经济 二．解 市---市场分析 三．观奉贤---区域分析 四．点 题---产业地产 五．品 地---地块价值 六．阅 人---客群分析 七．破 题---项目定位 八．切 脉---项目规划 九．借 鉴---产品建议 十. 定 论---可行性总结

　　【读城】 一、近年上海市GDP增长情况

　　➢ 在经历了多年两位数高速增长阶段后，受全球金融危机影响，08年起始经济 增速逐步放缓，但根据上海2010年上半年数据显示，增速已恢复至两位数。 ➢ 预计2010年全年GDP增幅在12%左右，总量达到16000亿元左右。 ➢ 数据显示上海已经走出了金融危机的阴霾，经济全面走向正常化。

　　【读城】 二、近年上海市人均GDP增长情况

　　➢人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，根据世界经济学理论，人均GDP超越10000美元，就 可以说“正式进入中等发达经济体行列”。，人均GDP突破1万美元以后，也意味着GDP超常增 长的阶段已经结束。未来10年，上海可能维持8%~9%的平稳增长。 ➢2010年上海人均GDP预计达18000美元， 消费结构升级的趋势将会更加迅猛。 ➢消费结构的升级，带动的将是投资结构和生产结构的变化。金融、贸易、航运、电子通信等高 附加产业群，正在成为产业升级和经济增长的主要动力，服务业也迎来一个加速发展的转折点。

　　【读城】 三、近年上海市产业增长情况

　　➢上海总体经济运行平稳 ➢上海第二产业持续平稳增长 ➢第三产业领先第二产业和全市GDP增长，生产总值超过第二产业。

　　【读城】 四、近年上海市二、三产业比重变化趋势

　　➢上海市自03年以后二、三产业比重渐近，随着产业结构调整，三产所占比例逐渐增加； ➢十一五期间上海重点在转变经济增长方式调整产业结构，上海要根据中央对于“两个中 心”的定位来提升上海制造业产业的定位，以先进技术为驱动力，加速推进产业结构调整 和高新技术产业化，提升技术高度、增强产业能级。

　　【读城】 上海市宏观经济运行特点：

　　1. 2010年后上海总体经济运行将趋于平稳，人均GDP持续增 长，预计消费结构升级的趋势将会更加迅猛；

　　2. 第二产业经济效益改善； 3. 第三产业发展加快，所占比重逐渐增加； 4. 未来转变经济增长方式将作为“十一五”规划的主线，包

　　括大力发展第三产业，现代服务业迎来新的转折点，“三、 二、一”产业结构形成。

　　【解市】 一、上海商品住宅市场概况 1、商品房成交面积走势

　　➢2010年起始，随着“新国十条”“”沪十二条“等抑制房价过高而陆续出台的政策影 响，今年商品房成交量与去年相比大幅下降。从5月起逐步回升的购买热情预计将止于 10月新政的出台。 ➢商品住宅市场又将进入新一轮调控阶段，买方市场也继续观望。

　　【解市】 2、商品房成交价格走势

　　➢随着2010年4月一系列调控政策的密集出台，上海商品住宅价格也得到有效控制，在经 历了3个月的冰冻期后于7月开始逐步上扬。至9月月均成交价格再次高于09年同期水平。 ➢预计10月开始价格将重新进入新一轮调整。

　　【解市】 二、上海商用物业市场概况 1、成交面积走势

　　➢2010年前三季度办公楼市场成交呈现出先扬后抑的态势，随着4月中旬“新国十条”政 策的出台对买方市场造成心理影响，成交量迅速回落。 ➢随着上海实体经济的加速回暖，企业景气指数的上升级外资投资力度的加大从7月起开 始全面回暖，预计三季度起始商用物业成交走势逐步上扬。

　　➢受宏观政策影响，上海前三季度商用物业成交均价基本走平，7月份开始上扬，9月达到 16995元/ 平米。 ➢从长期看，随着住宅市场国家宏观政策的打压，从住宅市场撤出的资金将大量流入商用 物业市场，价格也将逐步上身。

　　➢从2009至2010年各区办公用房成交可显示，中心城区随着土地日益稀少，可销售量及 成交量均十分稀缺。且交易量有所下降。 ➢随着近郊次中心商业区的成长，近郊周边区县成交活跃，部分区域增长明显。

　　➢从各环线成交量来看，中环以外增量明显，成交总量大大超过中内环。 ➢从成交均价来看，内中环及中外环涨幅蕞大，郊区也有一定涨幅。 ➢办公成交热点正逐步从中心城区向外转移。

　　1、商品住宅市场将重新步入新一轮的调整阶段，成交量即将下 降明显，成交价格稍有调整。

　　2、商用物业进入黄金时代，量价上升明显。 3、办公物业处于区域调整阶段，近郊将成为未来投资热点。

　　【观奉贤】 一、区域经济概况 1、近年奉贤区ＧＤＰ增长情况

　　➢ 2001-2009年，奉贤区的GDP持续增长，04年以后增长速度变缓；受金融危机影响，增速进一步减缓。 ➢ 分产业看，第二产业增加值280.08亿元，可比增长13.2%，对增加值的贡献率为63.6%；第三产业增加值 134.49亿元，可比增长14.5%，对增加值的贡献率为33.4%。 ➢ 第二产业仍为奉贤区支柱产业。

　　【观奉贤】 2、区域资产投资概况

　　➢2001年以来奉贤区固定资产投资额不断快速上涨，2009年整个区固定资产投资 额总量已经达164.02亿元，预计2010年将达到187亿元；而房地产投资比例并没 有很大增长，奉贤房地产投资发展空间巨大！

　　【观奉贤】 3、工业企业发展概况

　　➢近年来奉贤区支柱产业之规模工业企业发展总体态势良好，除2009年受金融危机 影响稍有下降外，2009年大幅增加。 ➢预计2010年主营业务收入及利润额均会在2009年基础上大幅跳升。

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