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产业地产-产业地产项目操作思路及案例

admin1周前 (06-18)上海产业信息20

  产业地产-产业地产项目操作思路及案例

  看市场 看产业 看功能 看产品 看推广

  明确产业主题: ①源发(产业):家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造 ②空降(产业):?

  根据产业主题建立功能模型:包括平台功能、优惠政策、配套服务等

  关于容积率:根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向:

  一:低密度,以环境取胜,独栋建筑为主,吸引大型总部企业入驻,建议容积率在0.6-0.8左右 二:中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主,获得更大的销售面积,建议容积率在1.5-1.8左右

  关于建筑风格:根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合

  产业表象 泛产业→弱产业→一业特强

  产业打造 “空降型”和“源发性”

  弱产业 整合资源,塑造,发展某一产业

  一业特强 依托城市或地区主导产业

  •规模:占地18.7万平方米,建筑面积28万平方米

  •物业组成:研发办公楼会展酒店商业配套物流仓储 公寓 •功能组成:研发总部办公产品展示等

  财富兴园定位为面向成长型中小企业的商务花园,具有 一定差异化;但项目无确定明确产业主题,因此园区内 提供服务平台亦不具有针对性,项目价值难以有较大程 度提升

  双拼型 独立单元:650平方米 组团:1300平方米

  独栋型 独立单元:1300平方米

  •产业主题:无明确产业主题 •物业组成:总部办公楼会展酒店商业配 套 •功能组成:总部办公为主,贸易、财务结算、 会展为辅

  上海第一批建设的总部经济项目之一,以吸 引500强总部和国内企业总部聚集为目的。 但项目泛产业定位,难以对企业客户尤其是 知名客户产生较大吸引力。

  特征 总部办公科研中试生产 总部办公楼酒店公寓商业配套食堂商务会所会展讲堂 中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区相结合

  总部楼设计 规模多样化,适合不同类型企业总部需求

  交通动线设计提高交通便捷度,停车位充足 楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化 定位为企业总部聚集区,但无明确产业主题

  总部楼产权销售 广告、会议、论坛、异地招商等

  财税优惠、人才引进优惠、其他优惠

  园区总规模 总部楼规模 酒店规模

  125000平方米 几十个200-500平方米的食堂 每个庭院中心设置一个200-500平方米的商务会所

  迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天时代电子、 长征火箭、三星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住

  总部经济概念的内涵需扩大、产业主题需明确

  弱产业 整合资源,塑造,发展某一产业

  上海文化信息产业园(曾操盘项目)

  基本情况 •定位:以现代文化产业、信息产业、创意产业 为核心的文化信息产业公园 •规模:占地600亩,容积率1.2,总建筑面积近 50万平方米

  •产业主题:现代文化产业、信息产业、创意产 业 •物业组成: ➢产业类物业:总部办公、标准办公、专家办公、 企业孵化楼 ➢配套类物业:高星级酒店、超星级会所、会展 中心、主题商业、主题娱乐、组团内商业配套、

  以当地政府大力发展的“文化信息产业”为核心

  基本情况 •定位:研发型总部商务园区 •规模:占地88万平方米,建筑面积106万平方米 •产业主题:IT、航空航天、生物医药等 •物业组成:大平面研发楼独栋商务楼 •功能组成:研发总部办公产品展示等 是以研发为主要功能定位的产业地产项目;项目主体物业类型以研发楼为主,这些研发 楼具有大平面的特征,单层面积在6000平方米以上,适合大型企业的研发中心进驻。

  一业特强 依托城市或地区主导产业

  钢领---上海钢铁服务业中心(曾操盘项目)

  •规模:占地23万平方米,建筑面积32万平方米

  •产业主题:钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业

  •物业组成:总部办公楼高层办公楼商业酒店

  •功能组成:总部办公研发展示交易四大软性平台

  •信息交易中心:MySteel网上电子交易平台,WSD、MEPS国 外信息资源共享交换等 •金融服务中心:10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作 等 •物流分拨中心:与中储物流合作 •会展服务中心:行业展会、论坛、博物馆

  以宝山强势产业“钢铁”为明 确的产业主题,并根据钢铁贸 易物流商的特殊需求打造的资 金、信息和货物流通平台。

  •定位:上海国际性化工服务业中心

  •规模:占地约850亩,总体量60余万平方米

  •物业组成: ➢产业类物业:独栋总部办公楼、标准办公楼、定 制式办公楼 ➢配套类物业:星级酒店、精品公寓、商业休闲中 心等

  以金山区“上海国际化工城”为依托,发 展化工产业的现代服务业

  一业特强——哥本哈根机场---物流

  特征 •大学城的商务花园(剑桥):创业型高科技企业 •城市更新形成的商务花园(Oakdale):政府扶 持、高绿化率 •面向物流业的商务花园(哥本哈根机场):产业 主题明确 •规模和个性并重的商务花园(沃灵顿):物业类 型多样、注重细部处理、谨慎控制开发进度 启发

  产业主题明晰 政府扶持 因地制宜 有序开发

  我司在后期解决核心问题 的思路和考虑方向

  在硅谷不能解决的技术问题,那在全世界也找不到解决办法---土豆网络CEO王微

  •定位:钢铁服务业中心(钢铁企业集群,集信息中心、 交易中心、研发中心、物流中心)

  产品情况 •定位:上海国际化工服务业中心 •占地面积:850亩 •总建筑面积:60余万㎡ •物业组成: •一期:8.2万平方米,包含: 花园式独栋总部办公,面积2156~5739㎡ 高层标准办公楼单层,面积为1247-1333㎡

  产品情况 •定位:以新材料新能源为切入点,集科研、设计、 中试、虚拟制造、科技成果转化、展贸、营销等多 功能为一体的新兴制造业和生产性服务业园区 •占地面积:1000亩 •总建筑面积:110余万㎡ •物业组成: 花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等 产业定位支撑 开发商富春集团在新材料产业有一定的产业基础和 号召力,新材料也是浦东重点发展产业

  产品情况 •定位:国内第一家以工业设计为主题的专业化园区; 国内首家工业设计知识产权园 •规划:总规划面积2.5平方公里,一期12万平方米,二 期100万平方米 •物业类型:创业型、研发设计办公务业 •产业格局:IC设计、自动控制设计、产品造型设计、 机械与模具设计、建筑设计、平面设计 存在问题:税收优惠尤其是15%的所得税税收优惠政策 长时间未落实;展贸平台相对滞后;地区影响力有限

  产品情况 •定位:以工业设计为主题,整合政府资源、行业协 会资源、大专院校、各国各地区工业设计组织等资 源,打造代表上海、代表中国工业设计能力的工业 设计之都。 •占地面积:12万平方米 •总建筑面积:20余万平方米 •物业组成: 花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等 说明:本案不是从产业类型,而是从产业链环节入 手打造产业主题

  2.5产业 第二产业中附加值较高的部分

  生产性服务业 不从事物资资料生产而只提

  设研 营 结 服售 会 计发 销 算 务后 展

  新兴制造业 从事物资资料生 产并提供物质性 产品

  某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局,将生产制 造基地布局在具有比较优势的其它地区,而使企业价值链与区域资源实现最优 空间耦合,以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

  总部经济主要的理论精髓是:企业总部与加工制造基地在空间上逐渐实现 分离,总部向中心城市聚集,而产业制造基地向制造成本较低的区域集中的规 律,并出现专业化和集群化的趋势。总部经济属于“一手‘托’着欠发达地区 ,一手‘托’着发达地区”的梯级发展理论。

  运营总部 采购中心 销售中心 信息中心 研发中心

  跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部 大型企业在供应商集中地设立的采购集中地 大型企业面向下游客户的销售职能中心 大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心 跨国公司、高新技术企业创新、研发机构

  科研机构总部 机关机构总部 其它类型总部

  民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、 基金公司、保险公司、担保公司、财务公司 国家与社会科研机构、社会经济研究中心 行业协会、商会、社会基金 学历教育、认证机构

  要求条件 商务条件要求较高 物流条件要求较高 物流条件要求较高 商务条件要求较高

  我们认为: 随着虹桥综合交通枢纽的建设,对物流依 存度较高采购中心、营销中心具有发展的 可能.,但本项目的土地性质是工业用地,不 适宜建设商铺产品,因此采购中心、营销 中心的建设具有局限。 区域周边具有多所国际学校、闵行的学 术氛围良好,同时周边环境优越,因此, 发展产业链高端的研发功能具有优势

  我司在后期解决核心问题 的思路和考虑方向

  市场需求指导产品规划 对目标产业内的企业、研究机构进行

  建筑风格 产业特征左右风格/地域文化左右风格

  用足容积率并非能获得利益最大化 容积率规划原则

  ①产业功能决定标准 ②参考同类项目

  (备注:在未明确产业主题及功能的情况下,当前同类项目的容积率指标可作为参考)

  上海多媒体谷 中邦MOHO商务园

  钢铁物流总部基地 产学研基地总部基

  现代服务业 广告业等 集成电路业 信息技术业

  集钢铁贸易物流、商流、 信息流育一体的基地

  集研发、办公、生产、贸 易于一体的基地

  集总部办公、科技研发、 会议会展、加工物流中心

  集商务、科研、生产于一 体的商务别墅区

  集合研发、办公于一体的 低密度商务花园

  低层独栋楼群,包括中小型 企业总部楼和大型企业总部

  高层/小高层研发大楼、独栋 企业总部研发总部楼、小 高层孵化中心、高层酒店等

  28幢独栋商务别墅2幢商务 会所办公楼

  本案的容积率根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向: 一:低密度,以环境取胜,独栋建筑为主,吸引大型总部企业入驻,建议容积率在0.6-0.8左右 二:中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主,获得更大的销售面积,建议容积率在1.5-1.8左右

  产品情况 •容积率:0.47 (一期) •定位:泛产业主题的商务办公产品 •总建筑面积:34万㎡ (一期10.4万㎡) •物业组成:141幢独栋庭院(350-450㎡/幢) 1幢商务会所

  产品情况 •定位:集研发、办公、会议、展示等综合管理 服务为一体的现代商务花园 •占地面积:600余亩 •总建筑面积:40万㎡ •物业组成:35栋二层独栋商务别墅(286㎡/ 栋)3300㎡会馆6幢高层研发楼20000㎡ 商务配套建筑

  产业主题——钢铁产业 建筑用材:钢为线,墙为面,立方体,由素混凝土、钢材、玻璃等元素组合 立面风格:“德国直角 独栋建筑” —— 极简主义风格

  项目定位:艺术创作和交流的平台 建筑用材:石材和仿石材料(独栋),注重质量、环保与节能 立面风格:“立面简单,颜色单一” —— 现代主义设计风格

  业辉路222弄(沪青平高速/嘉松南路)

  独栋商务别墅:17栋全部依水而建,临水平台尽享天然水景。单套面积在400-500m2,一层

  挑高5m,空间通透全采光,二层露台设计提供更多与自然融合的可能

  上海文化信息产业园(曾操盘项目)

  项目定位:文化信息产业 建筑空间:院落式布局 立面风格:新江南建筑风格自然生态景观体系,与项目所在地嘉定马陆(江南古镇)的城市风格匹配

  项目建筑风格最终将根据项目定位主题并结合 城市文化元素进行嫁接和融合

  建立本案与目标产业类企业、研发机构 紧密的关系网而直面的宣传通道

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