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嘉定昨招商推介500公顷土地:为后期定价做准备

admin3个月前 (05-27)上海产业信息101

  (记者周祺瑾)6月25日,浦东香格里拉酒店,2012上海市嘉定区城市发展招商推介会。会上,嘉定区一口气推出500公顷土地、500万平方米商业面积、50个功能项目。

  据上海嘉定网会后发布的新闻稿,当天到场的,除了区委书记金建忠、区长马春雷等嘉定区四套班子,超过200家企业参加会议,其中上市公司70多家、大型国有企业15家、知名民营企业100多家。

  据推介会介绍,此次招商推介会上推出的土地,“是对劣势企业拆违动迁整合的土地”,将根据市场需要和嘉定的实际状况逐步推出;土地使用在“符合产业导向用地的基础上兼顾环保”,重点用于创意产业、酒店服务业、总部经济、大型居住社区等。

  早报记者从此次推介手册上看到,后期嘉定出让的地块主要分布于四个板块,其中位于新城板块57幅,南部板块29幅,西部板块19幅,北部板块14幅。

  此次推介会由上海市嘉定区人民政府主办,上海市嘉定区规划和土地管理局、上海嘉定新城发展有限公司承办,主题为“创新驱动,转型发展”,融合了城市规划、土地推介、楼宇招商三大主要内容。北郊湿地,嘉定新城万达商业综合体,嘉定HyattPlace酒店及酒店公寓等10个项目在现场签约。

  据介绍,此前,嘉定今年已签约工业项目114个,总额为300亿元。

  此次嘉定主推的嘉定新城板块推介体量最大,地块共57幅,用地面积约292公顷,土地用途包括总部办公、商务办公、商业综合体、住宅等。

  早报记者注意到,在此次新城板块推介的地块中,纯住宅地块为18幅。

  其中,计划于2012年出让的纯住宅地块为9幅,其中包括:城固路以南,永盛路以西地块(A06-1,A06-2),该地块用地面积为8.08公顷,容积率2.0,计划于2012年第四季度出让;马陆镇42-05地块,该地块东至育英南街,南至崇慧路,西至马泾河,北至崇文路,地块用地面积为3.66公顷,容积率2.5,计划于2012年第四季度出让。

  昨日有不愿具名的开发商分析,一般而言,住宅类地块面积较大,此外靠地铁较近的地块会引发较大的关注。6月份早些时候,马陆一幅宅地,就获得了不下10余家企业的关注。此次面积更大,相信吸引力更大一些。

  上述人士提到的马陆地块为今年6月出让的嘉定区马陆镇28-01地块,被佳兆业旗下项目公司以4.07亿元摘得,溢价率55.33%,折合楼板价为6990元/平方米。从地理位置上看,计划于2012年第四季度推出的马陆镇42-05地块和马陆镇28-01地块同属于嘉定新城板块,地理位置较为接近。

  据主办方昨日透露,嘉定新城板块主要由嘉定老城、新城核心区、马陆社区等组成,其中的新城核心区未来将进一步扩大。

  另一个备受瞩目的区域为南部板块,该板块包括战略定位主动承接虹桥商务区辐射,此次推介土地共29幅,用地面积约141公顷,土地用途主要为商业、酒店、商务办公和住宅等。

  和新城板块相比,开发企业对于南部地块的关注度更高。有港资开发商现场表示,由于该地块和大虹桥较近,如果拿地,一定会在该区域进行考量。

  从昨日的推介会来看,开发商参与意愿高涨。早报记者在现场看到,包括绿地集团、星河湾、合景泰富、塔伯曼亚洲、华人置业等在内的多家企业来现场,整个会场可用“座无虚席”形容。

  绿地集团董事长张玉良昨日在推介会上说,近期嘉定新城的发展是上海的一张名片,此次来主要还是想看看有没有好的住宅地块,从此次出让的地块中看,住宅地块数量不如商办类地块,但还是有兴趣关注一下。

  另一家在香港和澳门发展的开发商投资部负责人透露,他们在上海还没有项目,此次来主要是觉得嘉定推出的地块较多,来了解一下情况,如果他们的老板有兴趣会进一步洽谈。

  某位不愿具名的开发商透露,很早之前嘉定的招商办就和其进行过接洽,也特别关注了后期嘉定要出让的地块,他比较感兴趣的还是纯宅地。目前除了在关注这些地块的地理位置,更感兴趣的是价格,但此次推介会上并没有给出地块的报价。据他透露,出让方在地块的定价上还没底,近期和很多家开发企业进行接洽,一方面是试探行情,另一方面则是为其后期的定价做准备。

  和往年相比,开发企业虽然参与度较高,但在拿地态度上普遍较为谨慎。

  某位不愿具名的港资企业透露,从他了解的情况来看,嘉定土地定价比预期要高,在这点上顾虑较大。

  另有民营企业相关负责人说,此前拿过嘉定的地块,后来因为地价过高而退地,目前还是会定期关注该地区的新推项目,主要会结合容积率、出让面积,要求配建的配套,保障房,并对比周边在售项目做一个评估。由于企业今年土地储备没有新增要求,现在也是试探行情。

  该人士表示,嘉定一下子推出如此大体量的地块,是在摸底,嘉定后续土地供应很大,而目前的行情下,又拿捏不准开发企业的心态和需求,因此通过这种模式,为后期推地的节奏以及定价做充分的准备。

  也有国有开发商表达出一定的担忧:嘉定板块短期内供应过大,导致1-2年内产生的供应量剧增,同质化的竞争难免。此外,从近期推出的几幅地块来看,起始价格也不低,这些是导致其较为犹豫的因素。

  对此,波特曼集团开发经理许汉斌昨日说,同质化竞争并不可怕,只要在产品规划时区分出产品特征和品质。许汉斌透露,可能在嘉定寻找综合体项目,集合酒店、住宅和办公于一体,项目的体量并非最重要的,关键是位置,目前还在进一步关注之中。

  此次嘉定推出的500顷土地中,商办类地块占了差不多2/3。

  有业内人士分析,打造商业氛围,需要政府主导。首先,要对区域进行精准的定位和统一的规划,诸如此前的大虹桥;紧接着,是政府出色的招商能力;最后,还要给予落地企业政策支持,比如之前的陆家嘴就是极好的案例。从这点看,嘉定政府在营造商务环境上做不错的规划。

  以嘉定打造的上市企业总部集聚商务区为例,其内部共设三大功能组团:上市企业总部商务区、上市企业总部配套区和上市企业孵化区,总规划面积2052亩。其中,上市企业总部商务区规划面积937亩,以金融、贸易等现代服务业为发展重点;而总部配套区,计划为上市企业总部商务区以及金融、证券、中介、投行为主的第三产业的发展提供各项配套服务,打造上海金融副中心;孵化区则主要计划引进金融证券机构、商务咨询公司、会计事务所等中介机构。

  塔伯曼亚洲副总裁张国华昨日也向早报记者表示,嘉定的商业氛围虽然不能和中心区域同日而语,但是随着人口的导入,以及规划的成熟,相关地块将有不错的升值空间。

  前述民营企业相关负责人也称,此前嘉定住宅地块吸引了包括保利、绿地、朗诗、华润在内的多家巨头,这些住宅产品为高端人口导入提供了基础。近期,嘉定还新打造了两家五星级酒店,企业对政府招商方面有一定的信心。

  该负责人透露,未来不会放弃考虑嘉定的商办地块,此次推介地块中商办地块占了半边江山,选择范围更广,这也是当地政府的导向性所致,“未来企业可能会先尝试开发一些商住结合的地块。”

  值得一提的是,6月上旬,上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块,楼板价16063元/平方米,溢价率高达435.5%。出现溢价超过4倍的土地成交,尽管与底价不高有关,但还是让业界颇为意外。

  嘉定新城区域一些楼盘利用端午小长假推盘,好的去化率达到70%~80%,且价格有500元/平方米左右的提升。

  ——上海盘谷房地产有限公司总经理宋海

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