相比之下，上海依然是房企投资的“热土”。

　　2023年，上海土拍市场已平稳收官。据中指研究院统计，今年上海四个批次的集中供地共推出73宗涉宅用地，其中成交72宗，成交规模达889.6万平方米，土地出让金总计2200亿元，已经位居全国出让金总额首位。

　　不出意外，央企、国企依然是上海土地市场拿地的主力军，拿地金额合计占全年拍地总金额的55%。

　　出让规模同比缩减，平均溢价率有所攀升

　　从总量上来看，上海今年土地市场共成交72宗涉宅用地，共揽金2200亿元，成交金额较2022年全年下降22.5%。

　　从近年来上海土地市场收金情况来看，2022年、2021年、2020年、2019年上海土地出让金分别为2840亿元、2825亿元、2313亿元、1575亿元。由此看来，2023年的土地出让金规模相比于前三年有所下滑，仅高于2019年的水平。

　　但是，在全国土地市场趋冷的2023年，上海的平均成交楼面价为24733元/平方米；平均溢价率为5.83%，高于2022年2.57个百分点。这也说明，在全国土地市场降温的情况下，上海仍是兵家必争之地。

　　今年上海市场共进行了四个批次的集中供地。中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析，从底价成交地块占比来看，一批次至四批次呈逐渐上升的趋势，而地块间的冷热分化也从市区与郊区间的分化，逐渐演变为市区地块间的分化。在目前的市场环境下，房企拿地更为谨慎，交通便利、配套全，还有“倒挂”空间的地块更受追捧。

　　上海四个批次供地的成交情况，也反映出土地市场热度呈现下降趋势。从2023年四个批次的触顶和底价成交地块占比明显可以看出，触顶摇号的比例正在逐次下降，而底价成交地块比例则明显提升。

　　据中指研究院数据，上海今年第一批次供地中触顶成交地块的占比高达79%，而第四批次两轮供地中触顶成交地块占比分别为38%和25%；而对应的底价成交地块的占比从一批次供地的21%，攀升至四批次两轮供地的50%。

　　对此，陈炬兰指出：“除地块因素影响外，其原因还有市场的复苏速度较慢，以及房企上海补仓需求减弱等。”

　　招商蛇口成最大赢家，“三巨头”回归

　　2023年，、保利、建发、象屿等在上海市占率较高的国企、央企参拍积极。

　　从拿地宗数来看，、保利发展、华润置地拿地最多，分别拿地6宗、5宗和5宗。从拿地金额来看，、中海地产拿地金额最高，分别为244.4亿元和240.2亿元。

　　上海拿地积极性高的房企在上海销售排行榜上也占据绝对优势地位。据中指监测，截至目前，2023年上海销售金额前三的房企分别为招商蛇口、及华发股份，在今年四个批次的集中供地中分别补仓6宗、5宗及4宗，其中招商蛇口除集中供地的6宗外，还通过遴选拿下两大城市更新项目。

　　值得关注的是，时隔三年，华润、中海、万科也回归参与上海土拍市场并有所收获。其中，时隔3年重返上海公开土地市场，今年共斩获5宗地块，拿地金额居于首位，成为最大的“黑马”。

　　而中海在今年拿下了上海年内“最贵”地块，也是自2021年以来上海起拍价最高地块——徐汇龙华街道地块。该地块由中海联合上海西岸开发以底价摘得，起始价和成交价为240.16亿元，房地联动价14.2万元/平方米。因此，中海也成为拿地仅1宗但是拿地总额排名第二的房企，仅次于华润置地。

　　在拿地房企中，央企、国企依然唱主角，2023年在上海拿地金额合计占全年拍地总金额的55%。民企的参拍热情逐渐降低，参拍房企数量也从一批次的60余家减少到四批次的10余家，参拍房企报名地块也从单价企业最多报名约10宗地块减少到最多3宗，整体而言，房企参拍热情降低。

　　陈炬兰表示：“总体来看，今年上海土拍市场虽随批次热度有所降低，但与其他城市相比仍相对稳定，而国企央企拿地及冷热分化成为贯穿全年土拍市场的关键词，在市场承压、房企资金有限的情况下，冷热分化仍将持续。”

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