上海奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告
一．读 城---宏观经济 二．解 市---市场分析 三．观奉贤---区域分析 四．点 题---产业地产 五．品 地---地块价值 六．阅 人---客群分析 七．破 题---项目定位 八．切 脉---项目规划 九．借 鉴---产品建议 十. 定 论---可行性总结
【读城】 一、近年上海市GDP增长情况
➢ 在经历了多年两位数高速增长阶段后，受全球金融危机影响，08年起始经济 增速逐步放缓，但根据上海2010年上半年数据显示，增速已恢复至两位数。 ➢ 预计2010年全年GDP增幅在12%左右，总量达到16000亿元左右。 ➢ 数据显示上海已经走出了金融危机的阴霾，经济全面走向正常化。
【读城】 二、近年上海市人均GDP增长情况
➢人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，根据世界经济学理论，人均GDP超越10000美元，就 可以说“正式进入中等发达经济体行列”。，人均GDP突破1万美元以后，也意味着GDP超常增 长的阶段已经结束。未来10年，上海可能维持8%~9%的平稳增长。 ➢2010年上海人均GDP预计达18000美元， 消费结构升级的趋势将会更加迅猛。 ➢消费结构的升级，带动的将是投资结构和生产结构的变化。金融、贸易、航运、电子通信等高 附加产业群，正在成为产业升级和经济增长的主要动力，服务业也迎来一个加速发展的转折点。
【读城】 三、近年上海市产业增长情况
➢上海总体经济运行平稳 ➢上海第二产业持续平稳增长 ➢第三产业领先第二产业和全市GDP增长，生产总值超过第二产业。
【读城】 四、近年上海市二、三产业比重变化趋势
➢上海市自03年以后二、三产业比重渐近，随着产业结构调整，三产所占比例逐渐增加； ➢十一五期间上海重点在转变经济增长方式调整产业结构，上海要根据中央对于“两个中 心”的定位来提升上海制造业产业的定位，以先进技术为驱动力，加速推进产业结构调整 和高新技术产业化，提升技术高度、增强产业能级。
【读城】 上海市宏观经济运行特点：
1. 2010年后上海总体经济运行将趋于平稳，人均GDP持续增 长，预计消费结构升级的趋势将会更加迅猛；
2. 第二产业经济效益改善； 3. 第三产业发展加快，所占比重逐渐增加； 4. 未来转变经济增长方式将作为“十一五”规划的主线，包
括大力发展第三产业，现代服务业迎来新的转折点，“三、 二、一”产业结构形成。
【解市】 一、上海商品住宅市场概况 1、商品房成交面积走势
➢2010年起始，随着“新国十条”“”沪十二条“等抑制房价过高而陆续出台的政策影 响，今年商品房成交量与去年相比大幅下降。从5月起逐步回升的购买热情预计将止于 10月新政的出台。 ➢商品住宅市场又将进入新一轮调控阶段，买方市场也继续观望。
【解市】 2、商品房成交价格走势
➢随着2010年4月一系列调控政策的密集出台，上海商品住宅价格也得到有效控制，在经 历了3个月的冰冻期后于7月开始逐步上扬。至9月月均成交价格再次高于09年同期水平。 ➢预计10月开始价格将重新进入新一轮调整。
【解市】 二、上海商用物业市场概况 1、成交面积走势
➢2010年前三季度办公楼市场成交呈现出先扬后抑的态势，随着4月中旬“新国十条”政 策的出台对买方市场造成心理影响，成交量迅速回落。 ➢随着上海实体经济的加速回暖，企业景气指数的上升级外资投资力度的加大从7月起开 始全面回暖，预计三季度起始商用物业成交走势逐步上扬。
➢受宏观政策影响，上海前三季度商用物业成交均价基本走平，7月份开始上扬，9月达到 16995元/ 平米。 ➢从长期看，随着住宅市场国家宏观政策的打压，从住宅市场撤出的资金将大量流入商用 物业市场，价格也将逐步上身。
➢从2009至2010年各区办公用房成交可显示，中心城区随着土地日益稀少，可销售量及 成交量均十分稀缺。且交易量有所下降。 ➢随着近郊次中心商业区的成长，近郊周边区县成交活跃，部分区域增长明显。
➢从各环线成交量来看，中环以外增量明显，成交总量大大超过中内环。 ➢从成交均价来看，内中环及中外环涨幅最大，郊区也有一定涨幅。 ➢办公成交热点正逐步从中心城区向外转移。
1、商品住宅市场将重新步入新一轮的调整阶段，成交量即将下 降明显，成交价格稍有调整。
2、商用物业进入黄金时代，量价上升明显。 3、办公物业处于区域调整阶段，近郊将成为未来投资热点。
【观奉贤】 一、区域经济概况 1、近年奉贤区ＧＤＰ增长情况
➢ 2001-2009年，奉贤区的GDP持续增长，04年以后增长速度变缓；受金融危机影响，增速进一步减缓。 ➢ 分产业看，第二产业增加值280.08亿元，可比增长13.2%，对增加值的贡献率为63.6%；第三产业增加值 134.49亿元，可比增长14.5%，对增加值的贡献率为33.4%。 ➢ 第二产业仍为奉贤区支柱产业。
【观奉贤】 2、区域资产投资概况
➢2001年以来奉贤区固定资产投资额不断快速上涨，2009年整个区固定资产投资 额总量已经达164.02亿元，预计2010年将达到187亿元；而房地产投资比例并没 有很大增长，奉贤房地产投资发展空间巨大！
【观奉贤】 3、工业企业发展概况
➢近年来奉贤区支柱产业之规模工业企业发展总体态势良好，除2009年受金融危机 影响稍有下降外，2009年大幅增加。 ➢预计2010年主营业务收入及利润额均会在2009年基础上大幅跳升。
【观奉贤】 二、区域产业概况 1、奉贤区产业结构
➢ 工业产值居前三位的行业是信息设备、精细化工和机械，分别占规模以上工业总产值 的14.0%、13.8%和12.6%。 ➢ 增长速度较快的行业包括汽车配件、物流装备、金属、纺织服装、输配电，增速分别 为32.5%、20.5%、16.3%、15.7%和14.9%。
【观奉贤】 2、奉贤区产业发展导向
(1)、坚持以“2.5”产业作为下一步产业发展的重点
加快“2.5’发展，符合上海城市发展的总体定位，符合科学发展观和构建和 谐社会的新要求；是奉贤区融入“长三角”一体化发展的必然选择，是奉贤区 城市化进程的主要动力和重要载体之一，是奉贤区增强城市功能和优化产业结 构的内在要求。
(2)、迅速发展以现代服务业为主导的第三产业的战略思维 奉贤区第三产业发展应与城镇体系建设、产业间的联动融合、交
通网络的建设相衔接，以城市化推进产业发展、以创新优化产业结构、 以现代化提升产业能级，将潜在优势转化为现实竞争优势，实现地区 经济社会新的跨越式发展。
产业发展方向： 第二产业依托工业综合区B区，积极发展商品、贸易和中转运输业；第三产业依托 金汇港通江（黄浦江）达海（东海杭州湾）的独特区位优势，结合林地发展游艇休 闲产业、旅游观光业和房地产业；第一产业方面重点建设生态农业，以高新科学技 术为依托，发展高收益、低污染的农作物，调整城镇内部生态环境。
【观奉贤】 三、区域规划概况 1、城镇规划布局
规划体系： ➢奉贤区的三级城镇体系为“1750” ➢ 一个新城——南桥新城 ➢七个新市镇——奉城镇、海湾镇、庄行镇、柘 林镇、金汇镇、青村镇、四团镇 ➢五十个中心村——被撤并的镇区作为居住社区 予以保留，根据实际需要再建若干个中心村，计 50个左右
通过合并城镇有利于确定重点发展区、确定人口及土地的规模与分布，实现产业 、人口、土地相对集中，有效节约和利用土地及其它资源，构成合理的城镇体系 和经济网络体系，促进经济的可持续发展。
南桥新城规划范围： 北至大叶公路，南至平庄公路，西至沙港，东至金汇港 ，规划控制区域总面积约为84平方公里，是由南桥镇、 上海工业综合开发区和现代农业园区构成经济联合发展 区。规划总人口45万人，城市建设用地近期规划为23.65 平方公里，人均城市建设用地为84.45平方米。 总体规划布局： 南桥新城将形成“五心五片区”的总体布局结构，即： 老城区——公共活动中心；北部新区——商业服务中心 ；东部新区——现代服务业集群副中心；西部新区—— 商务及文化副中心；东北新区——景观休闲中心。 此外，南桥新城还将形成两组“十字轴”，一组为“城 市景观轴”，一组为“城市发展轴”。
南桥新城将是奉贤未来发展的核心引擎，将成 为市区的延伸，东南临海与上海的桥头堡。
【观奉贤】 3、奉贤产业基地规划
上海工业综合开发区B区 上海海港综合经济开发区
奉贤区内共有四大区属工业区和两个市属工业区： 1）上海工业综合开发区A区，占地25平方公里 2）上海工业综合开发区B区，占地20平方公里 3）上海化学工业区奉贤分区，占地13平方公里 4）上海海港综合经济开发区，占地12平方公里 5）上海化学工业区，占地13平方公里（市属）
6）上海星火开发区，占地7平方公里Pa（g市e 属26）
城镇空间布局： “两轴三心一带一片区” ➢两轴——金汇镇与泰日社区、齐贤社区 的横向纽带轴线和纵向纽带轴线 ➢三心——金汇镇、泰日社区、齐贤社区 ➢一带——中心村关系纽带 ➢一片区——上海工业综合开发区B区。
区域概况总结： 经过对区域经济现状、产业规划及规划方向的分析来看： 城市功能向近郊拓展是大趋势、区域龙头第二产业产业升级提 升”2.5“产业发展是必由之路 区块产业定位鲜明，发展方向明确将形成以南桥新城为核心向外 辐射的新奉贤格局 所以我们要抓住市场发展的趋势： 切入新兴产业起步期的发展机遇； 引导新兴产业进入奉贤区； 带动当地的产业升级同时也能将人才、资金、信息等带到当地。
2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、 结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术
产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。
【点题】 一、市场现状与发展 1、上海产业地产现状
台鼎中小企业园 慧创国际 中邦MOHO 3W创研智造 印象钢谷 浦江智谷 分类依据：销售价格、面积设置、产品形式……
基本参数 用地性质 建筑层数 功能设置 面积范围 主力单价 主力总价
基本参数 用地性质 建筑层数 功能设置 面积范围 主力单价 主力总价
*PS：该项目多为整栋购买（即4单元为一栋，呈田字型）
基本参数 用地性质 功能设置 建筑层数 面积范围 主力单价 主力总价
基本参数 用地性质 建筑层数 功能设置 面积范围 主力单价 主力总价
基本参数 用地性质 功能设置 建筑层数 面积范围 主力单价 主力总价
印象钢谷 工业 办公、展示、生活、休闲 2层（别墅） 286平米 均价14500元/平米 400万
基本参数 用地性质 功能设置 建筑层数 面积范围 主力单价 主力总价
钢领 工业 办公、研发、生活、休闲 6层 536-1080平米（单套） 均价8500元/平米 450-900万
交通环境 外环线、沪嘉高速 龙东大道、外环线km 沪嘉高速、宝嘉、宝安公路
郊环线号线号线 外环线、沪芦高速
国家级出口加工区 聚集了国际知名大型企
金桥出口加工区 大型出口制造型企业
第一类项目（3W创研智造、印象钢谷、浦江智谷）
➢无论在区位优势、周边环境、交通、配套条件还是产业环境方面都有得天独 厚的先天条件，同时受到地区政府政策扶持；定位精准，产品富有特色，着 力打造项目品牌、形象，营销推广渠道准确、力度得当；主动积累大量的产 业导入客源，并形成了一定集聚效应及循环效应，销售情况较好。
第二类项目（中邦MOHO 、盛创企业家园）
➢区域欠成熟，产业支撑力度不够，配套尚不健全，缺乏政府支持，产 品缺乏自我特征，不能在短内达到园区办公的必要条件；在营销手段、 广告企划、以及形象包装方面缺乏有效措施，缺乏市场影响力与行业 凝聚力；尤其缺乏 客户积累，不能有效利用地产客户资源进行整合， 其现阶段客源以开发商关联企业为主。
➢产品档次较低的由于交通条件较差且周边缺乏产业支撑，其客源导入 具有一定局限性；一味追求低投入低回报的理念，产品落后，规划混 乱，面向客源 档次较低，以区域小型生产加工型企业为主。
区域前景、交通条件、产业基础、政策扶持、产品规 划成为衡量产业地产成败的主要因素。
在园区规划、定位时充分利 用了项目周边现存的完整产 业链，并对产品自身设计规 划要求较高，挖掘最大商业 价值。
在前期的选址过程中、园区规划、 定位时没有充分利用项目周边现 存的完整产业链，出于追求价格 因素，对产品设计也是仅仅满足 最低需求。
不仅要有缜密的规划 还要有精准的定位 更离不开强有力的产品设计
才能打造出富 有竞争力领先 市场的区域标 杆型产业地产
总结： 上海“2.5”产业正快速发展并成为上海经济增长的新亮点; 但所占 比重较低，产业发展空间非常巨大； ➢上海大力推动“2.5”产业发展，政策导向促进“2.5产业”健康发 展，目前是市场机会点。 ➢目前市场出现的产业地产项目参差不齐，未来此种形态的地产开 发空间无可限量。
地理位置：本项目位于奉贤区金汇镇工 业园区内，北靠金斗路、南邻工业路、 西面间隔相邻金艇路、东侧民宅。
占地面积： 总用地面积23672.5平米，其中帯征道 路及绿带1101平米，实际用地面积 22571.5平米(以实测为准)
地块规模： 东西向：137.63米 南北向：164.76米 规划容积率：0.8~1.5 限高：小于24米
➢地块周边毫无任何自然景观资源。西侧紧邻制造型企业，东侧、南侧目前均为民宅，北侧靠水 泥道路，且有架空电线通过，外部形象感较差。 ➢地块占地较小，形状方正。 ➢离开交通主干道浦星公路约1公里左右，沿途水泥路面有多处损坏。 ➢所在的金汇镇工业园区多处道路还未通车。 ➢周边配套设施缺乏，离最近商业街约3公里左右。
目前地块所在的小区域环境第一印象品质感较差，为典型镇级工业 园区，缺少整体规划及有计划开发。
➢产业层次低：低附加值的传统工业，比
如物流、纺织、机械。技术含量低。
➢企业规模小：在各行业里，基本上缺乏
龙头企业，属于中小型企业集聚区。
➢缺乏产业链：园区企业基本是加工制造
环节，缺乏产业链前后端，研发和展示营 销缺乏。也造成整体环境差，经济效益低 等问题。
地块所属区域目前产业等级较低，以小规模制造业为主，属于典型的第二 产业为主的劳动密集型园区，缺乏上游脑力型办公集中区。
规避现有劣势，创造自身价值，实现项目可持续发展，利益最大化。
项目需要回归到市场找到解决问题的方法，因此我们必须明确：
Q1：本项目如何有效结合区域产业链，才能突破现有区域形象和 产业的束缚，提升区域人气？ Q2：如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点，实现 项目与城市和周边的联动，提升地块价值？
市区土地稀缺：市中心尤其是传统CBD区域的土地供应十分有限， 展望未来的2至3年，供应结构总体偏紧。
总体供大于求： 2009年上海全年办公新增供应量约为135.05万平方 米； 2009年全年上海办公楼的去化量为115.43万平方米；供求比为
1：0.85 ，呈现出供略大于求的格局。
商务成本日益高企：对于企业而言，传统办公楼租金水平日益增长， 需求殷切加上供应紧张继续推动租金上涨，目前上海甲级写字楼的 平均租金水平接近7元/平方米/天 。对于员工而言，CBD区域的生活 成本、消费成本及停车费等日常开销都已达到很高水准。
已在上海发展的企业在下一步的企业扩张中，将总部留在上海郊区，生产基地迁至周边省市； 而准备入驻上海的周边企业，也更愿意在上海建立它的营销总部，研发总部等。
“2.5产业”经济，是上海产业经济发展的必然阶 段
上海正处于“2.5产业”经济的萌芽时期
【品地】 2、价值利基——产业结构
产业结构不尽合理：一是二产比重过大。 从经济总量看，目前市郊区县的经济发展 还是依托第二产业发展为支撑的模式，各 区县之间经济总量上的差异主要表现在工 业总量上的差异。工业仍然是各区县经济 增长的主体和主要推动力。二是三产规模 偏小。
2009年，市郊区县的第三产业发展保持 较快增长，嘉定以16.3%的增幅位列第四， 市郊各区县除金山区外均超过2009年全 市三产平均增幅（11.3%），较有效地促 进了全市经济结构的提升。
奉贤区及金汇政府都将在十一五期间对区域产业进行大规模产业结 构升级及资源重组，在此背景下，单一、落后企业将被淘汰、升级 对“于2.5产业”发展前景广阔这对本项目将是绝佳的机遇。
【品地】 3、价值利基——区位规划
➢地块位于金汇镇北侧，紧邻闵行区浦江镇，是奉贤区与市区的重要纽带。 ➢金汇镇紧靠奉贤区的政治、经济中心南桥新城，充分享受其对外辐射作用。
【品地】 4、价值利基——物流交通
空运：距虹桥国际机场42公里，车程60分钟；距浦东国际机场 32公里，车程30分钟。
海运：东南距国际航运洋山深水港27公 里，拥有金汇港、浦南运河及黄浦江， 以及未来规划的游艇码头。
陆运：紧靠大叶公路、浦星公 路、航南公路、金钱公路、沿 浦公路另有十多条公交线路通 往市区和周边城镇。
地块周边海陆空立体交通运输便利，是外 省市与上海南部紧密联系的最佳枢纽，为 项目今后提供有力的支撑。
➢区域内A3、A4、A30等多条高速公路贯 通， 区位和路网交通优势十分显著。
➢周边配套不成熟，无任何公建设施。
➢项目周边公共交通不便，对人员出入造 成障碍。
➢上海宏观经济导向加快第三产业的发展。 ➢奉贤区大力扶持发展“2.5产业”的战略。 ➢南桥新城核心引擎的辐射作用。
➢周边尚未形成相应的商务氛围，以制造 业为主，服务业发展薄弱。
➢区域规划建设缓慢，增加不确定性
➢同性质地块较多，区域性竞争激烈
➢住宅市场的紧缩调控创造商用物业的发展空间。
本地客户分析：劳动密集型企业、成长型企业、龙头企业为
通过走访客户访谈发现 本项目核心客户。
业自身转型、升级阶段， 劳动密集型企业
但又被市区办公楼高昂 的租金所阻挡，急于需
传统劳动密集型的加工业、制造业、物流业等经过一段时间的资本积累， 有意向自身再发展，提高企业自身的形象及竞争力。
找能符合当前需求的办 成长型企业
在周边区域已设有企业与办公大楼。希望在本区域寻找一个办公环境较好，
商务服务齐全且离企业不远的区域作为企业总部办公场所。
为享有较优惠的招商政策，达到企业合理避税目的企业。 提高企业形象追求更高层次的办公环境。
周边客户，主要集中在以金山、闵行、原南汇这些上海东南区域客户
市中心日益高企的办公成本 传统办公楼在使用空间及企业文化方面的局限性 南桥新城发展前景的吸纳力 金汇在规划、政策方面的优势 现状不佳预示着更大的空间和升值潜力
认可金汇地段和潜力的成长型市区办公企业
上海市中国发展总部经济最好的城市 金汇在交通方面、产业方面、规划方面左右逢源 上海几乎是所有长三角地区具备一定规模企业必须 进驻的战略型大都市
在交通同地缘和行业经济方面与本项目千丝万缕的长三角战略部署客户
客户构成：周边省市投资型企业客户关联企业。 客户渠道：销售渠道。 价值取向：双预期，好面子、非常实际。 置业动机：多次置业与投资，重视性价比。 置业关注：项目形象、发展预期、价格。
客户构成：奉贤转型、升级企业。 客户渠道：销售渠道。 价值取向：具有一定“老板情节” ，容易受到权威影响，
认可正面的规划引导，认可实力与品位。
置业动机：升值价值、降低运营成本、刚性需求、办公商 务环境。
置业关注：项目形象、办公环境、性价比、投资价值。
构成：上海东南区（金山、原南汇、闵行）租金驱使向外转 移客户。
客户渠道：企业政府招商渠道，销售渠道。 价值取向：重视项目所在区域的发展预期与实际的资源配
套。 置业动机：业务扩展、双预期、商务办公功能、明星效应。 置业关注：区域基础物流条件、办公环境、发展预期。
市场同类产品竞争愈加激烈 目标客户越来越挑剔
户均资源 办公舒适性 户型设计 软性服务
与城区有快速交通联系√ 较为成熟的商业配套×
配套标准（节能、环保、科技的运用）
功能布局、总体规划、产品设计、软性服务是成 为高品质总部办公物业的必须条件，也是跳脱区
我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
我们有什么？ （针对现状的实证分析）
宏观目标：提升产业活力，实现经 济持续增长，租金区域经济发展。
产业目标：在奉贤区产业规划的方 向下，实现产业的升级和2.5产业经 济的集聚。
经济目标：用最少的投资换取最大 的利润收益，扩大品牌知名度。
战略目标：创造项目的最佳形象， 增强项目的生命力，实现土地价值 和区域价值的快速提升，成为业内 标杆；
区位：地处上海南大门，金汇与市 区的结合部。
区域：区域整体环境一般，认知度 低，美誉度较低。
交通：地块周边交通通达性较好， 省级道路、环线、铁路等较集中；
配套：周边聚集厂区、生活配套设 施不足，且现有档次很低；
上海经济基础实力雄厚，国际金融中心地位孵化总部经济诞生。
城区租金压力促使商务区外移。 上海产业结构境转型，大力发展“2.5产业”模式。
奉贤及金汇工业园区规模庞大，雄厚的第二产业基础实力，后续面临 产业升级，资源空间广阔。
处于南上海桥头堡，紧邻奉贤未来中心城区。 便捷的交通环境。
放眼宏观经济前景及区域规划，打破地块现有不利因素的局限性，我们 具备打造产业地产的基本条件。
依托城市重点工业集中区，鼓励城区保留对环境干扰小、水气
都市型工业基地 噪声等污染少、劳动密集型的企业，特别是一些传统轻工业和
手工艺制作，接近就业和消费市场。
通过对地块产品形态、功能、 环境、配套的整体打造
以企业总部办公为首要使用功能，其次为 展示、研发、企业会所等，大胆摒弃生产、 仓储、物流等功能 。
宏观产业调整机遇 整体经济发展机遇
以成长型企业办公为首要使用功能，同时具备 展示、研发、会所等配套功能的2.5产业基地。
5、总体功能定位 建议实行功能分区——根据功能以及建筑形态进行划分 二期产品建筑面积达到10万㎡以上，已经达到了一个中型企业总部产 品的规模，考虑到本产品应当具备一定的现代品质感和企业个性，因 此建议整体建筑布局方面，可以考虑分为3个左右的组团，不同组团 的分区原则主要根据功能及产品定位的不同，以及建筑形态的区分。 在核心组团即总部办公区内按照不同行业属性进行分组细分。
按照功能分布分为：企业总部区、商务服务、商业配套区
延伸 功能 成果展示 成果转化 学术交流
企业自身产品研发 高技术含量企业研发
企业私人会所、总裁套 房、商务套房、红酒吧 、雪茄吧。
充分 多筑 体现 化建 生态 筑风 化格
独创型、复合型产业群落 全天侯、全功能商务平台 生态化、独特化绿色办公
项目名称 台鼎中小企业园 中邦MOHO 盛创企业家园 3W创研智造 印象钢谷 浦江智谷
备注 套内可分割 单栋、套内可分割 套内可分割
目前市场同类产品面积除产权可内部分割项目的主力单套面积220~650平方以内，其 余整栋出售的项目其主力面积均在600~1000平方左右。
综合考虑项目利润最大化、市场接受度及今后销售 可选产品面积区间：
针对不同需求的客户均有产品能满足其需求。
对地块按照网格法进行划分并明确各网格地 土地分等定级的一般步骤 块的资源状况。
根据周边区域特征及内部结构特点，选择定 级因素指标体系
按照替代原则，就各地块区域条件与其所处 区域的平均条件相比较，确定各地块的分数。
对各影响因素的分数进行综合，最终确立本 项目的价值体系。
说明： 本项目在充分考虑地块现状的 基础上划分网格，将整个地块 划分为20个分块。
地块划分的方法： 网格分析法，是要对地块进行重新 划分以期找出在各种影响因素下各 地块的土地价值。 网格划分的原则： •由于方格网划分产生的大量边角 地要进行整合。 •地块的划分在能反映地块实际资 源的前提下尽量保持地块的方正。 •网格的大小由可能取地的范围面 积和合理的网格数量决定。
各评价指标权重值以及评分标准的确立
区域因素 权重值 优 较优 一般 较劣 劣
地块价值总结： 通过网格法计算土地价 值，将地块分为三级
根据地块周边实际情况以及考虑到内部交通动线，地块价值按照由东 南面区域最佳，南北纵向带其次，由东向西价值递减。
【切脉】 地块产品布局方案A： 根据利润最大化及功能整体低密度、产品多样性的原则： 在地块价值最佳区域设置独栋区 在地块价值其次区域设置双拼、联排办公区域 在地块价值相对较小的区域留置自用办公区及商务配套区
独栋区域定位理由： ➢土地价值最高 ➢区域范围内噪声、景观污染最少 ➢区块形状最为规整 双拼、联排区域定位理由： ➢土地价值相对较低 ➢园区内部交通动线便利 ➢区块形状利于不同产品的分割
自用、商务配套区域定位理由： ➢土地价值相对最低 ➢周边噪声、景观污染最大 ➢区块占地较小、利用率较低
地块总占地面积约为22571.5㎡ 设定总体容积率为0.8 则总建筑面积约为18000 ㎡
总部办公、研发、展示 办公、展示
【切脉】 地块产品布局方案B： 根据利润最大化及功能整体低密度、产品多样性的原则： 在地块价值最佳区域设置独栋区 在地块价值其次区域设置双拼、联排办公区域 在地块价值相对较小的区域留置自用办公区及商务配套区
独栋区域定位理由： ➢土地价值最高 ➢区域范围内噪声、景观污染最少 ➢区块形状最为规整 双拼、联排区域定位理由： ➢土地价值相对较低 ➢园区内部交通动线便利 ➢区块形状利于不同产品的分割
自用、商务配套区域定位理由： ➢土地价值相对最低 ➢周边噪声、景观污染最大 ➢区块占地较小、利用率较低
色彩——考虑建筑的品质和内涵，应以深色调为主，参考色调：灰色、棕色。 用材——在不破坏整体布局一致性的前提下，考虑以组团为单位采用不同色系及材质（可参考3W创研
智造），主色调不宜超过2种，建筑外观可以活泼多样，但必须协调一致。
采光——结合美观、采光、节能综合因素，建议建筑单体可采用大面积玻璃采光的形式。
附加值—— 每户赠独立地下室（采光、下沉式、解决车位问题） 每户赠送电梯 户户露台设计
考虑设置露台，在增加项目附加值的同时 也可增加建筑本身的景观作用。
考虑设置无机房电梯，提升 项目整体品质及办公效率。
采用半地下半架空人车分离设计，可有效 降低施工成本，也解决了车位空间问题。
营造组团式局部坡地绿化景观 打造区域标杆景观产品
充分营造崭新地形，局部打造GOLF式的起伏有致、层次丰富的立体化景观效果。 以GOLF景观和现代建筑的互融性统一整体风格。 注重植物造景、简洁纯粹、生态自然的景观效果。 营造形象鲜明、独特的GOLF式的景观肌理，彰显企业总部个性，形成独特的区域地标。 以GOLF的运动精神呼应企业的文化内涵，在景观设计中结合人车的行进路线和人的行为 模式，适当点缀展现企业文化的小品载体（小品）。 以强调交流互动空间，注重纵横沟通。
➢ 美国密歇根大学教授雷切尔和卡普兰 研究工作环境对健康的影响；
➢ 证实在新风量充足、看到自然风景的 办公楼上班，员工压力小，患病几率 随之降低。
➢ 美国的绿色生态建筑机构证实在绿色 生态环境中办公提高工作效率10%以上；
➢ 人是企业最有价值资产, 节能生态办公环境提升创新思维。
➢ 洛克希德－马丁航空公司搬至加州郊区 新楼后，缺勤率下降15％。
➢ 室内：恒温，恒湿，全新风，全日供； 室外：生态环境，亲近自然；
➢ 近郊节能生态办公可大大节约 企业办公楼租金成本及日常能 耗支出成本。
➢ 员工工作满意度高有助于企业 发展人才战略，减少因人才流 失而产生的额外人力资源成本。
外墙外保温系统 外遮阳卷帘系统 全新风置换全热回收系统 楼板埋管系统 地源热泵系统
雨水收集系统 双Low-E中空玻璃 LED节能泛光照明系统 太阳能光热利用 屋顶绿化
【借鉴】 节能健康型建筑原理示意图
暗暗敷敷暗在在混敷混凝在凝土混土楼凝楼板土板中楼中的板的采中采暖的暖/采制/暖制冷/冷用制用盘冷盘管用管盘管
➢ 6cm厚高密度苯板； ➢ 外墙综合传热系数不大于0.4w/m2·k。
➢ 叶片自由调节，光热自主选择。有 手动或自动调节方式可选择。
【借鉴】 全新风置换全热回收系统
➢ 人均15m2办公面积，享受30m3/小时新鲜空气； ➢ 湿度保持在40%-60%的人体最舒适范围之内。
➢ 楼板中埋有聚丁稀水管（PB管）；
➢ 一定深度的土壤温度恒定（上海16－18度）
➢ 水管注水，以辐射方式，控制室内环境温度。 ➢ 利用土壤能量对U型管中水进行预热或预冷。
➢ 雨水统一收集到人造水景内； ➢ 人造水景作为蓄水池，充分利用处理后的雨水 ➢ 节约水资源，节省水费和排污费。
➢ 传热系数不大于1.5w/m2·k； ➢ 普通玻璃窗的传热系数超过3w/m2·k。
➢ 通过太阳能转换成热能进行热回收； ➢ 热水主要用于厨房、洗手间。
➢室内采用节能灯泡 ➢室外景观灯光采用LED（发光二极管）照明。
采用屋面绿化不仅可以增加 绿化面积更可调节湿度，调 节顶层室内温度。
➢ 员工餐厅提供自助餐 ➢商务中心 ➢咖啡吧 ➢便利超市 ➢班车站 ➢商务简餐等
项目 土地 土建 安装 道路绿化
【定论】 1、从财务盈利能力分析看:
销售利润率、成本费用利润率均较理想，财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务 净现值大于零，表明项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上讲是可行。
项目建成后将引进新型产业形态，拉动区域经济、人口、价值的集中，带动就业，促进奉 贤金汇区域的经济发展及整体产业升级提供·平台。
地块原先就作为开发商自用地块，通过地块的运作为后期的土地开发带来增值空间。同时 提高开发商的品牌知名度及经济效益。
项目集办公、研发、展示、会所于一体，经济特色鲜明、专业服务功能突出，通过多功能 业态布局使产业向多功能、品牌化和适应高品位及个性化方向发展，将成为金汇镇经济发展对 外的窗口展示，有一定的区域社会影响。
本地块开发可行性定论： 项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，符
合上海市和奉贤区金汇镇发展方向和相关政策，对于提 高开发商经济效益；自身品牌形象及与本地政府关系具 有积极意义，社会效益显著。
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