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“华为研发中心”落地上海青浦究竟对周边地产有多大的影响?

admin2个月前 (06-21)上海产业信息124

  相信大家都听说,华为落户青浦,确实,2019年“华为新研发中心”正式落户上海青浦区金泽镇,规模之大(用地近100公顷;总投资近100亿元;年产值预计达100亿元),可见这可不是一个分中心,而是奔着打造有国际领先地位的研发中心去的,可比肩苹果,谷歌,脸书,亚马逊等顶尖企业总部园区。然而我们更想知道,究竟此次入驻会给周边房地产板块带来的影响有多大?篇幅有限,我们仅从以下三个方面做个浅析:

  一、华为研发中心的具体什么情况?二、华为入驻青浦对周边地产板块会有什么影响?三、华为入驻青浦会有多大的辐射能级?

  1、区位特点:“江浙沪”三省交汇,交通通达便捷,自然环境得天独厚

  华为研发基地位于青浦区金泽镇,在上海、昆山、苏州吴江区和嘉善之中,是长三角一体化的“上海之门”、 “江浙沪”三省的交汇之地。基地紧邻G50高速,通达性良好,已经开通17号线东方绿舟站。区域自然环境得天独厚,青浦水面率远超全市平均水平,湖泊众多,河流纵横交错。

  2、规划规模:百亿投资,数万人口,百亿产值目标华为研发基地预计总投资近100亿元,年产值预计达100亿元。项目将分为华为研发中心(用地面积2400亩)和华为人才公寓(总用地面积约44公顷)。

  未来预计会有3~4万名的科技研发人员,这将约占华为全球员工的8.3%。

  该基地采用国际领先、上海首创、全国罕见的“9大园3大岛”组团规划,打造服务、住房、交通和办公等多功能混合型社区,可比肩苹果,谷歌,脸书,亚马逊等国家顶尖企业总部园区。

  该基地的建设不仅是华为打造全球领先研发中心战略目标,更是深度参与上海建设全球影响力科技创新中心的重要布局,成为长三角一体化示范区的重要典范。

  3、华为入驻,为青浦打造 “中国硅谷”和“IT”小镇的目标起到了推波助澜的效果

  青浦区GDP增速位居全市第4,排名持续保持全市第一梯队。青浦目前拥有:哈工大产业园、启迪科技城、北斗导航、民用航空、市西软件园等特色产业集群加快发展。另外,大量重大产业项目加快推进,安踏集团全球零售总部开工建设,网易已核发营业执照并完成一期地块出让,海克斯康、美的、国核资本等重大项目签约落户。

  未来在长三角一体化示范区的推动和G60科创走廊辐射带动下,随着亨通光电、京东方等华为核心供应企业入驻,高新科技产业不断培育壮大,未来将形成规模集聚和协同效应,逐步培育一批新的百亿级、千亿级前沿产业, 促成一个“中国硅谷”和“IT”特色小镇。优异的产业背景,也是为什么华为选择在该区域落户的原因之一。

  4、上下游企业入驻,将打造万亿级信息产业集群

  华为研发基地的正式落地,势必会吸引华为的上下游产业链企业落地周边,消费电子、核心芯片、原件材料、通讯设施这四大领域产业将萦绕周边产业集聚效应将进一步辐射到长三角区域,使青浦更具全球影响力。

  华为上海青浦研发基地总用地面积近100公顷,总投资近100亿元,项目将分为两个区块:

  一是华为研发中心,选址位于金泽镇西岑社区,项目规划用地面积2400亩,拟建建筑面积100万㎡以上,主要用于科研、办公及配套设施。一期工程1400亩,相当于130个足球场那么大,是华为在“东莞松山湖本部”的2倍之大,车位更是多达1.8万个,充分满足1.5万办公人数配置。未来预计有3~4万名的科技研发人员,这将约占华为全球员工的8.3%。

  二是华为人才公寓,选址位于朱家角镇复兴路以西,人才公寓基地总用地面积约44公顷,将用于解决华为员工的住房问题。

  粗略计算,按人均30㎡的住房需求,仅仅科技研发人员就需要至少90万㎡-120万㎡的住房需求,而面积44公顷的人才公寓供应是显然不足的,需求将大量外溢,我们这里还没计算华为入驻后上下游企业员工的住房问题,请读者细品。

  02华为入驻青浦对周边地产板块会有什么影响?

  华为入驻青浦,将助力青浦西打造一个“中国硅谷”,等于“产业造城”,产业的发展需要交通、商务配套、生活配套的不断完善和升级,这是不言而喻的。

  配套的升级给区域价值的提升毋庸置疑,但是我们更想探讨的是:大量高端科技产业引入,导入了数万高端人才,他们的置业何去何从?

  从就近原则,以下我们对华为研发基地周边青浦、嘉善以及吴江房产板块进行模拟分析,试着分析未来哪个板块更有可能导入这波高端人才:

  当然,我们做了个假设,这几个板块,产品的品质没有质的差别。

  因此,客户将考虑两个比较核心的因素,“距离”和“价格”的关系,然后也会考虑“环境”和“配套”,当然板块是否有足够的供应待选择,也很是重要。(必须声明:华为产业客户入驻时间还需要一段时间,此文章只是作为当前的模拟)

  1、距离:华为研发基地与各板块距离排序如下(由近到远):朱家角8.7公里青浦新城16公里赵巷23公里青浦北部26公里嘉善30公里徐泾31公里吴江32公里(相差2-3公里可以人为忽略)

  2018-2019年青浦及周边板块住宅均价(板块价格因个案会有波动)

  2017-2019年青浦及周边板块新增普通住宅土地供应(单位:㎡)

  由图可以看出,2017-2019年青浦区新增含住宅土地供应,远低于吴江和嘉善板块,随着华为落地、产业集聚和人口导入,未来青浦各板块区域,供应紧缺更加明显,需要土地的新增给予支撑。

  这些数据只是说明过去,给大家一个模拟,如果大家感兴趣,可以更多的关注未来三年,这几个区域的新增供应,更能说明投资潜力的问题。

  4、周边几个板块导入华为产业基地客户排序模拟:

  如果剔除其他因素对房价的影响,从价格、工作距离、环境、配套设施这4个因素进行权重赋值,比重分别为35%、35%、15%、15% ,假定朱家角为10分的标准,做以上打分。

  综合来看,朱家角和青浦新城、嘉善、吴江,未来辐射机会更大。

  相反,徐泾和赵巷价格高企,而且距离基地较远,再加上库存有限,并不是华为板块客户的置业导向区域,该板块更多承接虹桥枢纽和市区带来的高能级商务客群。

  03华为入驻青浦会有怎样的辐射能级?(以华为入驻东莞为例)

  其实早在2017年以前,华为总部基地就开始陆陆续续从深圳迁入东莞松山湖,不仅为员工打造复刻版欧洲小镇,而且给东莞的经济增长、税收增加、上下游产业升级、就业增加等带来诸多利好,提升了整个区域的发展水平。我们也尝试着从东莞的华为案例看看,这家企业的入驻,对区域带来多大的影响。

  1、华为入驻东莞带来立竿见影的综合效益

  ◇经济效益在华为基地启动前,产业链上下游企业闻风而动,早早布局松山湖,2017年园区工业增加值为332.69亿元,其中华为系企业贡献56%。2018年园区GDP达到630亿,名义增速63%。2018年上半年,松山湖高新区贡献税收114亿元,同比增长近55%,占整个东莞税收的40%以上。

  ◇产业结构2018年上半年,园区专利申请总量达5093件,同比增长30.26%,其中发明专利2931件,同比增长29.4%。随着华为的到来,华为大量供应商,如蓝思科技、大疆无人机、软通动力、易宝软件、迈威科技等接踵而至,产业结构向软硬件开发、装备制造进行升级转型。

  ◇房价租金2015年松山湖一手住宅成交均价刚过万元,2016年时已经涨至2.15万元/㎡,上涨幅度达77.9%。2017年开始,始终维持在2.6万元/㎡的水平。2018年华为研发基地落地后,相较2016年华为落地前周边2km工业及办公园区,平均租金水平上涨约60%。(特别声明:这段时间也是全国房价普涨时期,但产业基础扎实,助推了区域房价和租金的增长)

  ◇人才结构华为终端将带来3万名研发人员,预计未来该区域的高端研发人才将达7.8万名,加速当地人才结构往高端发展。

  ◇配套设施华为同时拿下了10宗限价住宅用地,不仅建设了人才公寓、餐饮食堂、园区班车,还开设了清澜山学校和康华医院·华为门诊部,周边配套设施发展迅速。

  2、华为入驻对青浦综合效益更明显

  华为在青浦所在区域,与华为的东莞基地周边园区有着较多的相似之处,同时也存在着差异,相对较而言,华为入驻对青浦综合效益更明显。

  (1)相似点:◇本案周边产业现状与该项目华为入驻前相似;(生产加工,劳动密集型)◇周边生态环境相似;(淀山湖 VS 松山湖)◇华为的到来对当地产业升级是重大机会;◇产业招商方向以华为产业链上游供应商为主;◇发展模式为配套先行,产业紧随其后。

  (2)差异点:◇华为青浦基地周边政府引进重大产业项目更多;(上海 VS 东莞)◇关联产业政策扶持力度更大。◇位于江浙沪关键节点位置(G60科创走廊),地理区位优势更明显。(长三角VS 珠三角)

  本文用简短的篇幅浅析了,青浦华为未来建成之后可能带来的影响,从华为的选址、投资的规模、华为的影响力等剖析,未来对区域的利好是无可厚非的。

  目前华为研发基地已经在动工(2019年已经开工), 笔者认为至少需要3年以上的建设时间,但可以预见作为长三角一体化中心点的青西地区,将形成东有大虹桥,西有长三角一体化的一城两翼新格局。

  华为落地长三角一体化的“上海之门”青浦区,“筑巢引凤”招商政策推动下,上下游企业接踵而来,要打造万亿信息产业群和“中国硅谷”,未来将导入数万高端人才,配套设施正加快落地。我们认为对比华为落地东莞带来的综合效益,华为落地青浦的综合效益会更加明显,青浦发展后劲更足。

  华为研发基地本身具有高科技含量、高密度、高收入的特点,华为入驻青浦未来将导入3-4万研发高端人才,随着企业入驻和配套完善,未来将导入数万人口在关联板块置业。

  高素质人群是未来地产市场发展的最后防线,高素质人群基数在某种意义上可以划等号于区域的房地产价值。

  可见周边朱家角板块、青浦新城板块、嘉善板块、吴江板块等板块将迎来巨大发展空间,具体哪个板块更具有投资价值,本文只是给出了个方法论,供大家参考。

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