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产业园区运营蕞有效的全新模式！

admin2个月前 (03-03)上海工业地产招商67

　　1984年我国开始设立头部批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。

　　这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。

　　投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。

　　这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用

　　随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。

　　服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。4. 土地盈利模式

　　随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。

　　一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。

　　这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：

　　行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

　　我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：

　　核心驱动力：内里外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；

　　发展阶段：创新突破阶段；核心驱动力：内里为主，技术推动，企业家精神；

　　中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区

　　核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；

　　园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；

　　随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容；

　　从注重优惠政策向发展产业集群转变

　　由加工型高新区向研发型高新区转型

　　从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变

　　由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变

　　由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型

　　各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作,一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。

　　由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

　　目前,园区发展90%主要依靠财政拨款,

　　尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。

　　各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。

　　从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

　　一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。

　　实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等进行管理。

　　二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。

　　与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。

　　三是组建或引进若干项目经营公司。

　　控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；

　　如何结合区域的产业基础和资源进行产业定位和产业规划布局？

　　产业招商与当下市场警报下的招商应对策略？

　　一、产业地产市场环境分析与行业机遇

　　1、利润和现金流价值，项目运作的经营价值

　　以产业运营为核心的产业园区操盘逻辑

　　-第四次产业革命为代表的新时代的到来

　　-产业发展的方向：集群、低碳、高端、国际

　　-从单纯的土地运营向综合的产业开发和氛围培育转变

　　1、与产业园区运营相关的概念及要点

　　3、产业园区业务链及运营的价值

　　5、产业园区运营之风险防控体系

　　四、产业园区发展方向——智慧园区

　　产业招商落地方法与当前市场警报下招商运营应对策略

　　1、科技园区为中心的复合型产业生态的构建逻辑

　　二、科技产业园区运营实践分享--以深圳湾产业园区为例

　　1、当前复杂经济形势下实际市场环境

　　3、从招商到选商的客户策略，如何在低迷市场中保持客户量

　　5、矩阵式的招商管理团队管理机制，如何发挥团队效率

　　6、园区价值体系传递，如何促进产业客户成交

　　7、园区日常租后管理的实际困难和产业运营理念如何平衡

　　传统地产转型产业综合体探索与实践

　　政府主导华东地区首座引领城市发展与革新的城市共生体

　　苏州工业园区隶属于江苏省苏州市位于苏州古城以东东临上海，西靠太湖，南接浙江，北枕长江；行政面积278平方公，启动于1994年，经过近20年的建设发展，已成功跻身为国际上蕞具竞争力的高科技工业园区之一。

　　坂田天安云谷位于坂雪岗科技城内，项目分六期开发，一期项目2014年底建设完成，2015年头部季度投入使用，至今已吸引450+家高科技企业入驻办公，包括华为、艾比森、世强电讯等知名企业。在此基础上，二期项目全面升级，占地面积增加至8.6万m²，总建面82万m²，有机组合多元业态，其中建成三栋产业研发大厦，为企业及人才提供愉悦的办公体验。同时天安云谷的城市更新实现了产业结构的升级、地区产值的提升、人口结构的优化，带动了物业资产增值的同时也带动了周边基础设施的完善，创造了政府、村集体、产业、民生等多方共赢。

　　机制创新集体土地之上，绿色低碳高科技产业园之轻资产运营能力构建

　　中关村东升科技园是中关村区域引进科技园创办理念的示范园区。现在是集总部基地、高科技产业研发基地、加速器及企业孵化基地、高新科技成果展示及相关配套服务于一体的国内一流生态型综合园区。引入国际前沿的环保建设体系，建立绿色低碳的高科技产业园典范。由于身份的特殊，在集体土地上自主建设、自主经营，过程中将农民的身份转向了股东，完成集体所有制向社区股份制的过渡。曾经满地都是垃圾和低端产业的土地，一步步实现了向科技园区的转化。

　　科研社区深投控旗下标杆案例，近年企业入驻率连续排名深圳头部

　　深圳湾科技生态园是广东省、深圳市重大产业投资项目，位于南山高新南区核心地带白石路与沙河西路交汇处，发展定位为高科技上市公司总部和研发基地、战略性新兴产业培育发展平台、创新型中小企业孵化器、国家级低碳生态示范园、深圳高新区南区配套服务中心，按照国际一流水准，打造深圳新时期标志性产业园区和深圳质量精品。项目占地20.3万平方米，总建筑面积188万平方米，计容面积121万平方米，包括97万平方米研发办公、11万平方米人才公寓、6万平方米高端酒店、6万平方米商业。项目2017年底全面建成投入。

　　上海区域产业板块蕞新布局与实践，开园当天实现去化80%金地威新闵行科创园地处上海南部科创中心核心区，大紫竹科技创新功能区，隶属大张江区域，上海南部科创中心的研发基地，是金地集团在上海区域产业板块的蕞新布局与实践。聚焦新一代信息技术、航空航天、高端装备制造、新材料、智能机器人等5大重点产业，打造自主创新、产学研一体、互动循环的新型高科技产业发展平台，为企业提供全生命周期服务，构建创新资源与产业生态平台。园区采用全自持运营模式，基于集团的实力与创新，园区实现开园当天招商去化80%。

　　老师和同学一起，在集中授课中强化吸收，在特定的主题下，从项目探讨、操盘经验和资源互补中产生链接，集中交互，结合自己操盘过程中遇到的问题，重新思考操盘策略和关键节点。