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【土地与招商】上海市“标准地”出让情况及特点分析

admin8个月前 (09-21)上海工业地产招商100

　　自2019年7月头部批“标准地”在上海市土地交易市场挂牌出让开始，上海产业用地资源配置和利用进入以质量为先的新阶段，“标准地”出让模式是上海市引导产业精准布局，提高产业用地集约利用水平，加强产业用地评估和精细化管理的重要手段。

　　“标准地”出让模式是上海市一种特殊的土地出让模式，与传统的“招拍挂”模式不同，“标准地”模式出让的地块自带“KPI门槛”，在原产业用地出让全生命周期管理的基础上，结合产业空间布局、产业地图对拟出让地块的产业导向、亩均税收要求下限、亩均产值要求下限、单位产值能耗要求上限、人均产值要求下限、环保要求等控制性指标，以及开竣工、投达产、定期综合评估、退出转让管理等全生命周期管理等方面提出了明确的要求。“标准地”出让模式改变了过去政府和企业先洽谈后定位的产业用地出让模式，将标准制定移至洽谈前，通过设置合理的土地出让条件和指标，既公开透明，又利于进一步提升提高产业用地利用质量。

　　一、上海市2019-2022年各区域“标准地”出让情况[1]

　　2019-2022年上海市通过“标准地”模式共成交工业用地地块110幅，总成交面积3638.62亩，总成交额329663万元，平均成交价格90.60万元/亩；成交科研设计用地地块20幅，总成交面积597.94亩，总成交额186742万元，平均成交价格312.31万元/亩。

　　松江区工业用地“标准地”成交地块数蕞多，共成交地块21幅，其次为闵行区和自贸区临港新片区各14幅，但总成交面积蕞多的是临港新片区，达到了741亩，其次是奉贤区570亩和松江区496亩；科研设计用地成交地块主要集中在奉贤区、嘉定区和浦东新区，嘉定区成交地块数蕞多，共成交了8幅科研设计用地，其次为浦东新区5幅和奉贤区4幅，从成交面积看，奉贤区成交面积蕞多，为262.87亩，其次为嘉定区155.5亩和浦东新区117亩。

　　表1 上海市2019-2022年各区“标准地”成交数量

　　（二）上海市各区域“标准地”成交价格

　　2019-2022年自贸区临港新片区工业用地“标准地”成交总额蕞高，达到了59235万元，浦东新区与自贸区临港新片区成交总额基本相当，为58244万元。亩均成交价格方面，浦东新区远高于其他区域，达到了244.49万元/亩，其次为青浦区113.67万元/亩和宝山区104.93万元/亩；科研设计用地成交总额蕞高的依然是浦东新区，达到了53214万元，其次为静安区和奉贤区，亩均成交价格蕞高的为静安区的2286.79万元/亩，这也是中心城区唯一一块“标准地”模式成交的科研设计用地，其次为浦东新区452.86万元/亩和闵行区251.07万元/亩。

　　表2 上海市2019-2022年各区“标准地”成交价格

　　二、上海市“标准地”成交地块特点

　　从上海市2019-2022年“标准地”成交地块的信息来看，通过“标准地”模式出让的地块性质为“工业用地”和“科研设计用地”两类，但总体以工业用地为主，占总出让面积的85.89%。从出让年限来看，“标准地”科研设计用地出让年限为50年，工业用地出让年限绝大多数为20年；从容积率来看，“标准地”科研设计用地容积率多数为3.0，部分在2.0-2.5之间；工业用地出让容积率绝大多数为2.0，少部分为2.5及1.5-2.0之间。

　　表3上海市2019-2022年“标准地”出让情况（工业用地）[2]

　　（一）工业用地“标准地”成交量总体上升

　　2022年工业用地总成交地块数为32幅，总成交面积940.04亩，高于2020年但低于2021年，从2022年各地块具体竞得日期看，上海市在受疫情影响较严重的月份无成交地块，若在无疫情影响的情况下，2022年上海市工业供地成交量可能与2021年相当或超过2021年，“标准地”出让工业用地成交量总体呈上升趋势。

　　（二）工业用地“标准地”平均成交单价呈增长趋势

　　2022年工业用地平均成交单价109.83万元/亩，近三年呈现加速增长的趋势。2021年工业用地平均成交单价增长率为9.88%，2022年增长率达到了29.32%，成交单价增长较为明显。

　　（三）工业用地“标准地”平均成交单价总体略低于传统“招拍挂”成交价

　　通过工业用地“标准地”与传统“招拍挂”平均成交单价进行对比后可以发现，通过“标准地”模式出让的土地平均成交单价总体上略低于传统“招拍挂”模式出让的地块成交价，但表现不明显。因“标准地”在出让时设立了亩均税收下限、亩均产值下限等诸多指标要求，建议未来“标准地”在出让价格上给予更多的优惠，有利于优质企业降低土地成本，提升优质企业通过“标准地”模式竞拍土地的积极性。

　　表4 工业用地“标准地”与传统“招拍挂”平均成交单价对比[3]

　　（四）工业用地“标准地”总成交面积占总体比例将逐年提高

　　根据上海市规划和自然资源局相关信息，未来上海市将按照产业用地规划、产业发展布局以及产业用地储备情况，持续推出产业“标准地”，产业用地高质量标准化出让将逐步成为产业用地常态化的供应方式。从近三年数据看，工业用地“标准地”总成交面积约占全市工业用地总成交面积的15%，未来这一比例还将进一步提升。

　　表5 工业用地“标准地”与传统“招拍挂”出让面积对比

　　（五）科研设计用地“标准地”成交量及占比均呈上升趋势

　　2022年科研设计用地总成交地块数为8幅，总成交面积250.66亩，从近三年数据看，科研设计用总成交地块和总成交面积均呈现上升趋势，同时科研设计用地“标准地”成交面积占“标准地”总出让面积的比例也在不断提升。

　　表6 上海市2019-2022年“标准地”出让情况（科研设计用地）

　　附件：上海市2022年 “标准地”成交地块部分指标要求

　　由于篇幅限制，以下仅列出2022年 “标准地”成交地块部分信息供读者参考，四至范围、容积率、出让面积、成交价等其他指标信息和其他年份数据如有需要可联系作者获取。

　　[1]数据来源于上海市土地市场官方网站，本研究利用python抓取了相关土地交易信息。[2]“标准地”出让模式自2019年7月开始，故2019年数据为当年7月份至12月份数据，本研究中2019年数据仅进行数量统计但不进行对比分析，下同。[3]※注：为减少异常值影响，传统“招拍挂”数据中不含沪东中华造船（集团）有限公司在2020年和2022年分别竞得的2135.54亩和3119.9亩土地。下同。

　　礼森（中国）产业园区智库研究员

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