宝山：好项目不缺土地北转型发力存量资源“二次开发”

admin1年前 (2024-09-21)上海工业地产招商119

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　　产业发展离不开空间载体，但在城市空间接近饱和的当下，增长新动力何来？让好项目不缺土地，宝山区2023年存量地块转型项目推介会今天（21日）下午举行。会上，14宗精品存量地块悉数亮相，吸引了漕河泾开发、联东集团、国盛产投等十余家优秀产业园区投资运营企业谋求合作机遇。

　　这是宝山区近年来首次针对存量产业空间开展集中供需对接活动。推介会上，街镇园区“一把手”齐上阵，详细介绍存量地块情况，并完整解读区域产业地图。

　　“以提质增效为重点，努力蹚出一条产业布局合理、土地空间利用率高、发展活力迸发的高质量发展新路。”宝山区委副书记、区长高奕奕这样理解。对于转型，他进一步给出解题思路——盘活存量、释放增量、提升质量。今年，宝山区计划完成低效产业用地盘活目标任务不少于2000亩。通过盘活存量土地，加快战略性新兴产业导入和招大引强，持续“腾笼换鸟”“筑巢引凤”，提高经济亩产、提升经济密度，为“北转型”注入源源不断的生机活力。

　　盘活存量：1.2万亩低效用地重获新生

　　历经数十载发展，超大城市已迈入存量优化阶段。这更考验一地一域对空间资源的统筹设计布局能力，尤其需要坚持国际视野、对标世界一流，精益求精规划好、精雕细琢建设好，将不可多得的发展空间做优做足。

　　“十三五”以来，宝山区积极推进存量企业转型升级。截至目前，共完成1.2万亩低效产业用地转型升级，让沉睡资源“重获新生”。其中，在促进落后产能淘汰退出和低效企业转型转产方面，已完成500多家列入市产业结构调整计划的低效企业关停。同时，推进上海机器人产业园、罗店工业园区、罗店富锦工业园等3个区域调整专项实施，加快园区低效用地盘活，园区产业能级逐步提升。

　　为更好盘活存量资源，宝山区正积极鼓励围绕“一块地”探索创新。譬如，探索存量用地“二转二”转型开发、混合功能用地、创新型产业用地等新举措。其中，在混合功能用地方面，明确推进工业、研发办公、中试生产等功能混合。

　　“这类探索很符合‘工业上楼’新趋势。”不少与会企业代表谈及，近年来，为破解工业用地容积率低等难题，不少区域主动破局，探索将精密制造等工业项目放在楼宇之中。比如，一幢楼宇内既有研发办公，也有商业、工业。由此，新兴产业能实现全产业链布局，不仅让“上下游”加速成为“上下楼”，也助力经济亩产再上新台阶。

　　从1.2万亩低效用地的腾退，到如今14宗精品存量地块集体亮相，大片发展空间的“留白”，来之不易。这背后，实则是宝山区各部门多年来的协力合作，一步步将打通裉节难题，并持续优化完善“政策包”，让不同类型的存量土地都能找到合规适配的退出方案。

　　为积极引导产业链价值端与土地价值区段实现合理匹配，宝山区研究制定《宝山区产业项目准入评估办法（试行）》《宝山区产业项目投入产出指标分区域准入标准》等，细分新增工业用地、存量用地转型、商务办公等项目类型，规范认定标准及管理流程。

　　以资源利用效率评价结果为依据，宝山区对“高产田”和“低产田”深化差别化政策指导。例如，制定《宝山区资源利用效率评价办法》，将评价结果与要素配置、降本减负、专项扶持、结构调整等政策相挂钩，形成四个“论英雄”的激励约束机制。

　　“存量资源盘活中，旧业态的退出固然重要，但更关键的还是如何走出‘盘而不活’的困局，引入真正具有可持续发展能力的潜力项目。”宝山区经委相关负责人解释，实践中，其针对低效产业用地的盘活已逐步建立起全生命周期的考核机制。比如，根据《宝山区低效产业用地处置工作的实施方案》，采用收储出让、产权交易、提升转型和厂房租赁等四类方式开展处置，进一步明确盘活方式和时间节点，让低效产业用地的盘活有了清晰的“时间表。”

　　更完善的顶层设计，为产业发展腾挪出大片空间，吸引了生物医药、先进材料、机器人及智能制造等一批高附加值、高成长性、高投资回报、高利润率的新兴产业进驻，为区域发展引入新引擎。

　　存量资源“二次开发”中，如何根据产业特点、企业特性量体裁衣也至关重要。

　　“部分传统企业本身就有转型需求，我们需要顺应其自身发展规律，鼓励其‘自然生长’。”相关负责人表示。探索中，宝山区通过提标升级、更新迭代等不同路径，积极引入处于不同成长阶段的新兴企业。它们之中，既有在市场中占有一席之地的独角兽、隐形冠军，也有“小荷才露尖尖角”的初创企业。包容的产业载体，让它们都能找到属于自己的一方舞台。

　　提标升级中，相关部门精准扩大新投资，鼓励存量产业提容增效，加大技改投资，实现自我转型。比如，申和热磁、钢联电子等企业，通过存量零增地扩建优质项目等扩大产能，企业发展跃升了一个身位，更一路将业务拓至海外，上演着精彩的“上海制造”出海记。

　　更新迭代中，宝山区也顺势导入一批资本市场青睐、市场需求旺盛、产业前景广阔、企业高速成长的创业型、创新型企业，同时培育一批“小而美”的产业微园。例如，从高境江杨南路71号地块转型而来的三邻桥创意园。作为上海首批“都市运动中心”试点项目，其不仅引来体育运动产业，更注入城市活力，串联起一个充满历史感的城市会客厅。从生产到生活，高品质载体既实现功能复合利用，又蹚出一条城市有机更新的新路径。