最近，上海出台了有关工业用地利用的新政。整个新政内容总体感觉非常务实，非常符合市场需求，政策措施也非常到位。该新政的思想体系立足于对“工业用地作为产业发展资源要素”的准确理解，相应地也就摒弃了以往过分将“工业用地”作为资产的错误观念。这是此新政最核心的亮点和创新之处。

　　新政的出台将是一个关键性的节点，许多过去习惯的产业地产开发模式将发生颠覆性的变革，包括园区开发主体的功能和角色都应相应作出适用性改变。

　　工业用地类型将进一步细分。主要分为产业项目类、研发总部类和标准厂房类三大类。

　　产业项目类指的是实打实的制造业项目，是实体经济的主要载体。对这些项目，强调的是要符合产业导向和发挥园区主体招商作用，可单独供地，在供地方式上予以支持，但不能分割转让。

　　研发总部类分两种，一是企业研发总部，如HP研发总部、通用汽车研发总部等。这一类型一般是针对中、大型企业的，参照产业项目类方式供地，不能分割转让。

　　二是通用型的研发总部项目，不限定开发主体，但是日后物业将以租为主，只能分层转让，且需要产业部门认定同意后方可转让，出租环节则须由园区管理机构（园区管委会或开发主体）审核同意后方可租给意向企业。对物业使用方的把关，关键是把关使用方是否真的是做研发总部的企业，保证物业严格用于支持产业发展，不能用于房地产炒作。

　　最后一类是标准厂房类。新政强调，此类物业可以转让或出租，文中没有说明是可以分幢、分层还是分套转让。另外，从可以转让的结果判断，标准厂房类项目应该采取公开挂牌竞价方式供地，即谁都可以来竞拍。

　　个人判断，标准厂房类用地政策或许还处在博弈阶段，在后续实际操作中存在较大的操作空间。标准厂房类与通用型研发总部类之间有什么区别？中小型的研发企业可否进驻标准厂房类项目？这些疑问还有待回答。

　　新政提出，工业用地出让年限从50年减少至20年甚至更少。对制造业等实体企业来说，取得土地的成本将大大缩短，原来要花1亿元的，现在由于年限减少，按道理应该只需要支付5000万元。对真正做实体产业的企业来说，多出来的资金可以用来购置设备、招揽人才和提高研发投入，将会加快企业发展速度和提升质量。

　　另外，新政规定，出让年限到期后，若不提出续约，将由政府无偿回收。土地使用者与政府之间是合同契约关系，土地出让合同到期，使用权无偿返回给政府。此举将改变当前存量产业用地无法盘活的难题，破解了当前工业用地也要动拆迁的问题，减少了日后政府回购存量工业用地的成本，换言之也是将工业用地的增值效益收归政府。

　　此举学习了新加坡做法，提高工业用地周转效率和利用效率，为日后长远的产业转型升级打下了坚实的法律基础，提供了资源保障。

　　新政还提出加强土地绩效考核。由于前端供地环节得到了优惠和支持的政策，因此在土地后续利用环节必须要按照政府有关产业发展导向和要求进行管理，最核心的就是保证税收产出达到政府要求。

　　因此，做好土地绩效考核，把握好后续评估环节，是与前端供地环节相配套和保障的必要措施。绩效考核，主要由上海市经济和信息化委员会（市经信委）负责。

　　由此，我们可以得出一个上海产业用地使用的合作架构：市规土局负责前端供地，市经信委负责后端考核，土地资源的管理方和产业发展的管理方同心同德、握手并肩，共同推进上海产业发展。

　　工业用地是产业发展的首要资源要素，没有土地就没有产业发展；但是工业用地与住宅用地、商业用地不同，工业用地的价值重点不在于它能卖出多少钱，而应在于利用土地的企业产出多少和带动多少就业。

　　一个真正做实业的企业，也不应将眼光放在土地增值上。过去，我们太强调“以地招商”，把工业用地的资产价值片面强化，以至于地价不停上涨，反过来造成实业家不务实业，只盯地产。现在沪版产业用地新政把人们对工业用地歪曲的价值理解拉回到其本质之上，即工业用地首要任务还是要支持产业发展和升级，即使增值，这个增值收益也应归公。

　　如此一来，实业家就可回归“老本行”，本本分分做好实业。新政一出，上海制造业等实体经济将会得到质的提升，迈上发展的新台阶。

　　（作者系资深产业园区开发运营专家）

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