近期楼市因城施策力度有望继续加大，核心二线城市政策存在较大优化空间。符合条件的城市进一步下调商贷房贷利率下限，已经下调的城市有望根据当地实际情况继续优化调整。核心一二线城市跟进优化“认房又认贷”政策，继续优化限购政策，一线城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；降低交易税费，契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。

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　　特别说明：房地产企业销售数据统计与项目销售数据统计均是以2022年1月1日-12月31日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在上海的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　2022年1-12月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售4878.59亿元，同比上涨40.90%；销售面积TOP20企业合计销售813.08万平，同比上涨12.71%。销售额突破200亿元的房企达到12家。销售金额方面，招商蛇口、仁恒置地、融创中国分别以647.85亿元、415.36亿元和399.73亿元获得销售金额榜头部、第二、第三；销售面积榜方面，招商蛇口、融创中国和金地集团分别以97.59万平、63.67万平和57.60万平获得销售面积头部、第二、第三。

　　2022年1-12月，上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1094.56亿元，同比上升43.23%。本次TOP10门槛值提升至76.00亿元。其中头部名仁恒海上源200.37亿元、第二名颛桥紫薇花园153.41亿元、第三名融创未来金融城124.15亿元。

　　2022年1-12月，上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积为159.72万平，同比上升39.80%。其中，颛桥紫薇花园以22.13万平占据项目销售面积榜单的头部名，融创未来金融城、中建玖海云天以18.26万平、17.72万平紧随其后，分列二、三名。

　　2022年1-12月，上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售14771套，同比上升35.69%。其中，颛桥紫薇花园以2044套占据项目销售套数榜单的头部名，虹桥璀璨公馆、融创未来金融城分别以1771套、1675套分列项目销售套数榜单的第二、第三名。

　　九庐位于浦东陆家嘴滨江大道1773弄，地处内环内，打造成高端滨江豪宅项目。主力房源建面约150㎡两房、170㎡三房、246㎡四房。九庐会所约4,000㎡，包含室内游泳池、健身房、3D影院、SPA、多功能厅等设施。近地铁4号线浦东大道站、国金中心、东方医院。

　　融创未来金融城位于上海科学金融城板块，项目紧邻2号线及龙东大道、华夏路高架等多条城市干道。陆家嘴国家金融中心、张江科学城、金桥、自贸区、上海银行卡园、迪士尼等五大核心产业环绕。融创，除打造45万方国际住区，参与地块内外近百万方大城建设。从城市级道路规划、到多元商业、教育、养老、休闲等城市公共设施建造，打造面向未来的一体化超级城区。

　　2022年1-12月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为 1008.3万㎡，同比下降4.8%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为88678套，同比下降6.4%。

　　2022年12月，上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为93万㎡，环比下降11.91%，同比上涨2.32%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为7963套，环比减少16.2%，同比减少4.31%。

　　2022年1-12月，上海共推出各类用地规划建筑面积3103.75万㎡，同比下降33.37%；成交规划建筑面积3066.94万㎡，同比下降29.68%。

　　2022年12月，上海共推出各类用地规划建筑面积330.62万㎡，同比下降42.5%;成交规划建筑面积402.74万㎡，同比下降45.04%。

　　2022年1-12月,上海成交楼面均价为10838元/㎡，同比上涨42.47%；平均溢价率为2.84%，较去年同期下降0.89个百分点；各类用地出让金达3324.03亿元，同比增长0.04%。

　　2022年12月,上海成交楼面均价为4666元/㎡，环比上涨106.97%,同比下跌21.76%;平均溢价率为2.94%,较上月上升2.94个百分点,较去年同期上升0.28个百分点;各类用地出让金达187.9亿元，环比上升878.79%,同比下降57%。

　　2023市场预判：乐观预期下，市场销售规模小幅增长，悲观预期下，市场调整态势或延续，开工、投资仍面临下行压力。

　　1.近期多项政策利好提振市场信心，但短期销售仍处于筑底阶段，市场恢复仍需时间，经济修复、防疫形势等仍是影响市场的关键因素。

　　2.短期政策到位，企业资金压力有望得到缓解，行业关注点全面转向促销售，2023上半年加快库存去化，乐观情形下商品房销售规模保持小幅增长，预计2023年销售面积与2022年基本持平，但投资、开工下行趋势难改。

　　年度盘点-2022年楼市十大关键词

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　　2022中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展

　　中国房地产政策跟踪报告（2022年11月）

　　2022年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜

　　“三支箭”开弓满月：5万亿资金救房企

　　中国房地产市场月报2022年11月

　　中国300城市土地市场交易情报（2022年11月）

　　中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年11月）

　　2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

　　2022年中国物业服务价格指数研究报告

　　2022中国房地产服务品牌价值研究报告

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