宝山没有房地产

admin1年前 (2024-09-21)上海工业地产招商198

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　　作为一个宝山的土著，生活在宝山已经30多年了，一直想说说关于宝山的规划建设以及房地产的投资前景，直到看了环二先生的《对宝山的一个小小的疑问》文章，非常有感触，所以也想把自己的观点展示给大家。

　　首先我的观点很明确，宝山没有房地产投资的土壤。一个地区的房地产是否有前景，是建立在规划、交通、产业、消费群体等方面的基础上，但是很可惜，宝山一个都没有。

　　第1讲讲宝山的规划。2000年的时候宝山有个规划非常棒，将区政府搬迁至杨行，友谊西路打造成政务区，这样一方面可以带动杨行等北上海的区域发展，另一方面可以腾笼换鸟，开始对淞宝老城区进行改造，同时开始滨江宝山段建设。当时万科动作很快，马上买下了杨行大片土地，进行住宅开发，就是现在的四季花城。没想到等房子造好了，区政府又不搬了，还是缩在闭塞的密山路上，说出去都没人信，堂堂宝山区政府门前居然还是一条双向两车道的小马路。由此可见宝山区的规划随意性太大。直至今日。对宝山各个地区，如杨行，顾村，大场，上大，罗店，罗径等依然没有一个明确清晰且可持续性的规划，感觉都是采取散养模式发展到哪儿算哪儿，这一点在之后的产业方面会详细举例说明。

　　第2想讲讲宝山的交通。首先是轨道交通，不知道为什么轨道交通一进入宝山地段就有一种说不出的荒凉感。别的区县都是以轨道交通节点进行规划，从而以点带面，带动所在区域整体发展，比如南翔印象城等。以3号线为例，过了江湾镇就感觉穿行在工业区，好不容易过了吴淞大桥，一边是老旧居民区，一边是工业厂房，完全没有起到交通的建设引领作用，之前每15分钟一班次，简直就像城际火车。其次是路面交通， S20顾村段，沪太路以及同济路东面，在早晚高峰的时候，简直就是水泄不通。原先的一些快速公交线b，去万体馆的旅游线路都取消了，这对于出行的时间成本又大大增加。

　　第三就想讲讲宝山的产业。一个地区的发展必须有产业支撑。宝山之前有宝钢，伴随着钢铁行业的不景气以及宝钢主体的搬迁，宝山目前并没有一个支柱型的产业。规划了邮轮港，是忽视了国人对游轮旅游的接受程度，往往上了游轮不会去花额外的钱进行消费，从而造成邮轮公司的亏损。规划了顾村公园，也只有樱花节的时候热闹一阵，旁边的缤纷城商业中心门可罗雀。规划了美兰湖，给人的第一印象，居然是动迁基地。上海大学只有大一大二的学生，没有产学研，很难支撑起片区发展。大华集团不愧其村办企业出身，简直毁了宝山最优质的一块土地，说句极端的话，大华开头的楼盘是我第一个要剔除的。至于机器人园区，北郊产业园，钢领等听听就可以了，简直就是个笑话，据说近期要在罗泾发展制药业，呵呵。

　　第4个就是消费群体。这一群体两极分化比较严重，一部分是医生，教师，公务员，国企职员等。另一部分是自由职业者。由于人口老龄化严重和缺乏高收入人群，造成整体消费能力不强，这也就是我常说的宝山没有商业，像以前的北翼商厦早已关门，安信广场，缤纷城等都开始没落，宝龙广场宝乐汇也仅以餐饮业支撑门面，宝山万达就像一个三线小镇的购物中心，一种淳朴的气息扑面而来。

　　所以工作在宝山的人可以买一套自住房，为了上下班方便。如果考虑到子女教育或者投资等，那建议还是离开宝山区，宝山没有房地产投资的土壤。