近日，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“东久新经济REIT”）正式挂牌上市，向公众投资者发售。其底层资产位于长三角一体化核心区域的四处工业厂房类产业园，其中包括在上海湾区高新区（原金山工业区）投资建设的华平（金山）智造园。

　　作为国内首批工业厂房类产业园REITs以及金山区基础设施REITs试点项目，东久新经济REIT的认购发行，不仅是长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践，也为金山产业转型增加了强大的助推力。

　　过去，典型的产业园区，通常走土地批租、滚动开发之路，主要依靠区域开发和物业开发，用低租金、低地价吸引高新企业落地，推动园区发展。但土地有限，再加上建设周期长，房地产开发思维明显不适用于产业园区，因此这种模式很快就遇到瓶颈。传统的产业园区运营模式难以支撑产业园区长周期资金需求，产业园区的发展思维需要转变。

　　东久新经济REIT所在的产业园——华平（金山）智造园在金山区率先试点，主动适应经济发展新常态，将产业园变为金融产品，有效盘活存量资产，构建起新型基础设施投融资循环模式，让金融赋能产业园高质量发展。

　　华平（金山）智造园定位高端智能制造产业，引进企业主要集中在新一代信息技术、高新材料、环保设备等新兴产业领域。优质的底层资产是东久新经济REIT获得市场认可的关键。

　　如今，东久新经济REIT的成功上市，不仅从企业投融资机制创新的角度探索出了一条支持自身业务长期持续发展的可行路径。作为新的起点，它也为金山区其他产业园企业转型发展树立标杆，对带动金山区其他产业基础设施领域的良性投融资循环，具有高度示范意义。

　　园区是产业集聚与发展的重要载体，科技创新的重要平台。优质资产实现金融创新，园区是不可或缺的抓手。

　　目前，上海湾区高新区产业承载空间正全面“焕新”，通过构建“3+3+X”产业体系，聚焦高端装备、新一代信息技术、生物医药等特色产业，推动主导产业集群集聚，特色产业做优做强。其中，“湾区生物医药港”“华东无人机基地”“上海新型显示产业园”成为首批市级特色产业园。

　　现在，园区三大主导产业产值占工业总产值比重达到80%以上，其中，共有高新技术企业86家，战略性新兴产业企业64家。值得一提的是，在今年疫情期间，高新区凭借产业链完备的优势，打通内循环、畅通供应链，有近三分之一的制造业企业（94家）保持连续闭环生产，有效将损失降到最低。

　　不仅如此，上海湾区高新区还充分利用好政策优势，不断在优化营商环境上下更大功夫，全面推广“一网通办”“一窗综办”“全程代办”等优质服务，积极打造“金牌店小二”服务品牌。在常态化疫情防控工作中，高新区更是为企业加速重振注入强心剂，在高质量发展、供应链合作等方面出台了一系列举措。此外，在产业社区配套服务方面，园区也在不断更新完善配套设施，更好服务社区内的产业人口。

　　华平（金山）智造园的创新发展正是高新区产业转型升级的一个缩影。鼓励优质资产实现金融创新，更是上海湾区高新区接下来贯彻落实“南北转型”的重要探索。

　　未来，上海湾区高新区计划推动制造业从“基础性”向“战略性”跃变、服务业从“配套性”向“特色化”升级，推动基础设施REITs试点，进一步加快形成新动能主导经济发展的新格局。

　　推动基础设施REITs健康发展，是在基础设施领域有效盘活存量资产、创新投融资机制的重要手段，在有助于基础设施市场化运转的同时，还能通过对提升资产运营水平的内在要求，反过来帮助运营企业或园区建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制，引入充分市场化竞争力量，助力其在新形势下打造核心竞争力。

　　然而，在东久新经济REIT项目试点以来，金山区基础设施REITs的推进尚处试点起步阶段。因此，想要获得长远、持续发展，相关的制度仍需不断论证和完善。

　　当前，金山区人民政府发布了“金政40条”，成立区级基础设施REITs推进工作领导小组，加大全区资源调度和资产整合力度。完善基础设施REITs项目储备库，全面梳理区内存量优质资产，按照基础设施REITs发行要求，重点在产业园、市政设施、保障性租赁住房等领域加强项目谋划和培育。

　　下一步，金山区计划持续推动更多优质成熟、资产类型丰富的存量基础设施项目开展REITs试点，通过优质资产证券化，加强服务实体经济，盘活存量资产，为金山产业高质量发展注入新动能。

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