大家都想知道他们未来的价值能到什么高度。

　　那就是参考它们的“成功模板”——莘庄

　　最近公布的莘庄主城副中心规划方案中，就未来要将莘庄打造成上海主城区服务长三角的西南城市客厅、G60科创走廊的主城区桥头堡……莘庄就是诠释从“睡城”蜕变为城区最好案例。

　　来看一看这个5大新城的“祖师爷”，

　　以及它所在的闵行区价值到底有多高？我们的评测基于此前的2个研究结论：

　　1）宅地价值=20年房龄品质住宅价格；

　　2）学校范围对于地价影响巨大，是更科学的板块划分依据

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　　要科学地研判闵行区的板块土地价值，就要尽量找到闵行区每1个板块内的20年房龄品质小区价格。

　　品质小区选择标准：年代在1998年之后的非动迁住宅小区并避免塔楼和只有1幢楼没有小区环境的小区

　　因此我们为闵行区绘制了完整的学校范围地图，并尽可能地为每1个板块找到适合的样本小区。

　　（*数据截止12月链家挂牌，非当前数据。）

　　选取到的样本小区部分房龄＜20年

　　我们对这些房龄不足的样本小区进行了年份系数的折算，得出的闵行区各板块土地价值等级如下：

　　闵行地价从3级到8级，跨度之大上海少有。

　　既处于外环内以及近外环的春申、古美、莘庄、梅陇、七宝、静安新城、金虹桥、龙柏和航华板块，土地价值的上限在8.7w；

　　既吴泾、华漕、老闵行、颛桥、马桥板块，土地价值的上限在8.3w；

　　既处于黄浦江以东的浦江板块，土地价值的上限在6.7w。

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　　根据《上海2035》城市总规划，莘庄成为新的主城副中心，未来最有可能接棒徐家汇市区“南大门”的位置。莘庄的交通四通八达，TODTOWN综合交通枢纽涵盖了轨道交通1号线号线、沪杭客运专线条公交线路，还拥有亚洲级立交——莘庄立交。莘庄的商业配套四面开花，仲盛国际、百盛、莘庄龙之梦、百联南方商城等，都是年营业额10亿以上的店王级商场。另外，TODTOWN建成后，莘庄的商业能级还将大幅提升。在政策、交通、配套等众多城市红利加持下，莘庄正成为上海西南发展最耀眼的明星板块。莘庄板块主要由9个区块构成。

　　（*数据截止12月链家挂牌，非当前数据。）

　　我们为每一个区块选出了样本小区，线年，通过年代系数测算后我们可以看到部分处于第6档土地价值。

　　02-七宝板块土地价值七宝因为古镇以及七宝中学而广为人知，由于成熟的配套、优质的学区吸引了大量人口集聚，被称为小徐汇。在闵行已经划入主城区、七莘一线成为发展主轴的背景下，发展前景更加乐观。目前9号线是第一条郊区线路，已经非常成熟。嘉闵线、机场联络线规划中，届时三轨交汇，中心位置将被进一步强化。

　　自驾到大虹桥仅6公里，10分钟；到徐家汇走沪闵路17公里，24分钟。同时，漕宝路快速路已经在施工，连接中环和嘉闵高架，全长7.1公里。七宝万科广场被评为2016年中国最成功的新开商业综合体，24万方的商业体量，宇宙第一开发商的第一个广场系作品博足了眼球。群众整体反馈，万科广场整体体验不输徐家汇。其他区域分布宝龙城、凯德广场等商业中心，板块内几乎所有小区购物逛街都非常方便。

　　七宝有上海市首个体育主题公园，闵行体育公园，1260亩；闵行区唯一以玉兰花为主题的公园，闵行文化公园，645亩。七宝板块主要由4个区块构成。

　　（*数据截止12月链家挂牌，非当前数据。）

　　我们为每一个区块选出了样本小区，线年，通过年代系数测算后我们可以看到处于第4档和第5档土地价值。>

　　浦江镇板块是闵行区唯一处于黄浦江东侧的板块，常住人口约 24 万，集轨道交通、大型绿地和水资源于一体，东连浦东新区周浦镇、航头镇，西临黄浦江与吴泾镇相望，北接浦东新区三林镇，南接奉贤区金汇镇。距离人民广场直线 年浦江镇规划完成了公示，格局定位「中心城周边科技文化引领的综合性城镇」，未来将围绕北、中、南三大区域进行建设，北部地区打造成为优质产业和产业链集聚高地，中部地区发展文化产业和休闲旅游业，南部地区发展绿色品牌、生态建设、乡村振兴。>

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