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闵行区商业地产市场调研

admin1个月前 (07-05)上海产业信息93

  南通叁和地产投资发展有限公司 招商部

  闵行区下辖 9 个镇、3个街道、1 个市级工业区,区政府设在莘 庄镇。虹桥经济技术开发区、漕河泾高新技术开发区、闵行经济技术

  开发区和虹桥国际机场分布在区境内。闵行区是上海市重要对外交通

  枢纽,上海西南地区重要的工业基地、科技创业区、现代居住区和区

  域性商业、物流中心,是一个现代化国际大都市的新城。

  闵行区在十二个五年规划中主要发展新能源、民用航空、航天先

  进重大设备、生物医药、电子信息、新材料六大高新技术产业,下属

  有上海莘庄工业区、闵东工业区、闵北工业区等三座布局超前、基础

  设施配套一流、投资服务系统完善的现代化工业园区。德国曼内斯曼

  公司、巴斯夫公司,日本的伊藤忠株式会社、丸红株式会社、东棉株

  式会社,荷兰的 ING 集团,韩国的现代株式会社,法国的圣戈班化学 公司、阿尔卡特-阿尔斯通等一批跨国公司、知名公司纷纷落户区内。

  本项目位于闵行区沪闵路西侧沁春路北侧的十字路口,地块呈

  长方形,占地面积约13340 平方米,项目的北面是沪杭高速公路、外 环高速公路,东面是莘奉金高速公路,附近有距轨道交通 5 号线、莲庄专线、莘荷线、徐闵线等,因此项目地理位置 优越、交通发达。

  项目周边有大量中高端商品房住宅,如春申府邸、金竹园、江南

  苑、雅阁花园、雅仕居、剑桥别墅等。

  四、 项目周边商务写字楼市场状况

  梅陇新都会 乙 100~200 2.7 免 出租率:50%

  金燕商务楼 乙 60~100 2.7 免

  好爱广场 乐、餐饮、 50000

  通过对项目周边宾馆、商务写字楼、商业的调研,并对项目地块

  的分析,再结合市场特点及未来发展趋势提出定位建议。即项目定位

  为高档宾馆(准四星级)和乙级商务写字楼及高端商业配套,项目三

  个主要功能之间应形成运转良好的互动作用,成为闵行区独特的高品

  质综合性项目,具体体现在整体项目应以宾馆为主要功能,商务写字

  楼为次要功能形成项目的主体;商业配套作为对二者功能的补充和完

  善。三种功能在统一的商务氛围下相互支撑形成合力效应,最终能够

  闵行区作为上海工业经济发展最活跃的区域之一,入驻中外

  企业达 5000 多家,其中不乏世界500 强企业和国内知名企业,

  企业的聚集除了进行生产、研发等活动,同时会产生大量商务交

  流的需要,再有莘庄地区高档甲级商务写字楼正雨后春笋般发展,

  因此对高档次宾馆有较为强烈的需求。

  因为闵行区高档宾馆大多数集中在虹桥、吴中路、漕宝路等

  地区,而莘庄地区高端宾馆明显不足,项目五公里范围内三星级宾

  馆仅为三~四家,大多数是一些便捷式商务酒店,故已无法满足闵 行区众多工业园区大量高端商务人士的商务活动的需要,又因为 项目开业是二、三年之后的事,那时闵行区的经济又将有很大发 展,对高档宾馆需求更为迫切,因此综合评估,对项目定位为高档宾 馆(准四星级)是必要的。 B、客户群体定位 闵行区政府各部门大型商务活动,国内外各大中型企业高端商务 人士等。 C、宾馆客房房价定位

  标准间(已打折):588 元人民币/天 2、 商务写字楼定位

  设立商务写字楼实质上是为了规避项目整体的风险,因为26 000 平方米全部做宾馆体量较大,因此分出一部分建筑体量能降低 整个项目的风险。闵行区商务写字楼体量很大,出租率尚可,地铁一 号线徐家汇一直到莘庄沿线两侧有众多的甲、乙级商务写字楼与商住 办公楼。甲级商务写字楼周边都有众多的各档次商业配套。 A、因项目地理位置较好,轨道交通和公共交通相当发达,建 6000~ 8000 平方米体量乙级商务写字楼风险很小,又因为体量不大且没有各 档次商业配套,建甲级商务写字楼意义不大。 B、项目客户群体定位

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