口述松江城市更新｜以轨交TOD模式引领城市更新进程

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　　刘晗潇：1992年2月生。现任松江区洞泾镇规划建设和生态环境办公室四级主任科员。

　　城市发展与交通发展如影随形。2025年6月5日，上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会举行，洞泾镇轨交12号线站点周边区域城市更新项目作为松江区6个入选项目之一，在研讨会上展示。其实，伴随着轨交12号线西延伸建设工程的推进，以轨交tod模式引领城市更新、擘画城市发展的蓝图也在松江徐徐展开。

　　我是2022年到洞泾镇规建办工作的。当年12月，轨交12号线西延伸工程开工。可以说，我见证了这个重大工程从图纸到落地的过程，也有幸参与建设，对于正在谋划推进的tod模式也有一定的了解。那么，tod模式是如何引领洞泾镇乃至松江区城市更新发展的？我想，还是得从围绕“轨交12号线西延伸工程”进行布局的“沪松十二坊”说起。

　　“跳出洞泾看洞泾”，高起点绘制山水人文卷

　　我们所关注的tod模式，是一种以公共交通为核心，强调围绕公共交通站点进行高密度、多功能、集约化的城市开发。其实，上海的许多地铁站点都是tod模式运用的优秀案例。

　　那么，洞泾镇的tod模式如何引领城市更新？答案就是“沪松十二坊”。这个名字听起来很有江南韵味，其实是一个围绕轨交12号线布局的专项规划。简单地说，它描述了城市更新高质量发展的目标愿景。“十二”既代表轨交12号线串联起的各个重点功能板块，同时也包含了“自然人文十二景”的概念，比如佘山、新城绿环彩林门户等重要节点，形成了一幅山水人文画卷。

　　为了抓住轨交12号线西延伸带来的重塑松江新城北片区格局的机会，在市规划和自然资源局的指导下，项目采用了“三师联创”的工作机制，来推进轨交12号线西延伸段的一体化开发研究。

　　何谓“三师联创”？“三师”指的是项目的责任规划师、责任建筑师、责任评估师。“沪松十二坊”的三师团队由上规院担任责任规划师，som、奥雅纳、ppas担任责任建筑师，上咨集团担任责任评估师。此外还有一家swa公司担任责任景观师，负责整体构造“山水十二景”。这些公司在国内乃至国际上都是顶尖的，组成了一个超强的“智囊团”。经过多轮头脑风暴和方案优化，他们围绕洞泾镇在12号线西延伸工程建设东风下的转型发展，进行了非常深入的研究。

　　相关方案中，令人印象蕞深刻的就是对洞泾未来发展愿景的论述。这是一个站位非常高的发展目标。洞泾镇地处“长三角g60科创走廊”“虹桥国际开放枢纽”“长三角生态绿色一体化发展示范区”三大国家战略的交汇点，轨交12号线西延伸工程落地，对整个地区来说，是一个极其重要的战略跳板，承接了两大使命——对外是联动支撑大虹桥，与它形成功能互补；对内是整合引领好“沪松十二坊”区域的发展。

　　具体而言，对外我们是松江东北部城镇圈的重要一环，核心抓手就是产业升级和城市更新。这次规划重点聚焦在轨交tod综合开发、城市更新和职住平衡，目标就是全面提升城市空间品质和能级，把洞泾乃至松江东北部打造成现代化、有活力、舒适宜居的新城区。对内而言，洞泾镇全镇24.5平方千米，常住人口10万出头，镇总规的目标是打造“g60科创走廊上示范引领的人工智能科创小镇”。伴随着轨交12号线西延伸建设的推进，我们计划在原有的“一核两轴、一带五区”空间格局基础上，借助轨交12号线，将各个功能区更好地“缝合”起来，以此重塑格局、激发城市更新的活力，从而引领未来发展。如此站高谋远的规划，真可谓“跳出洞泾看洞泾”。

　　以轨交tod模式系统性打造产城融合活力新城

　　在上述规划框架下，针对洞泾镇的三个轨交站点tod系统，我们进行了整体研究，提出“重塑、提升、优化”三大策略。

　　头部是双心重塑，营造特色小镇极核。在原来的总规中，提的是“一核”，现在演变成“双心”。这“双心”是由东西向的沈砖公路发展轴，加上通波塘、洞泾港等天然水系环绕形成的水环，沿一东一西锚定谋划。

　　在西侧，也就是现在的9号线洞泾站，未来这里将会形成一个双轨交交汇的区域。站在9号线旁边的人行天桥上，可以清楚地望见佘山，往东则临近通波塘，景观资源非常棒。因此，方案围绕通波塘“一水两岸”打造约1.5平方千米的“山水服务绿心”。建成后，出站就能到达水陆换乘点。整个街区充满山水特色和生态气息，绿色空间丰富开阔。同时，我们强化通波塘两岸的连接，让两岸的居民及功能聚拢起来，形成会呼吸的“超级山水客厅”。

　　东侧则以“洞泾未来湾”为核心，形成约1平方千米的“科技创新中心”，集聚人工智能的头部企业，提供地区级的公共服务，目标是打造一个高集聚、高能级的复合科创引擎。这一区块在设计上强调地上地下立体复合，有多维联动的慢行系统，就像垂直生长的城市森林。

　　第二是功能提升，营造活力之城。方案提出了“向东激活、向西拓展、向南联动、向北支撑”的思路，“井”字结构的设计覆盖整个轨交tod区域，与周边功能联动融合。

　　具体来说，向东是激活存量，即综合评估后，保留提升大约160万平方米的优质工业用地，重点发展高科技、高效能、高质量的新质生产力产业，沿着沈砖公路、沪松公路形成“十字科创发展轴”。通过引入人工智能总部、成果转化基地、孵化器等功能，打造从研发到生产落地的全链条。向西是联动佘山，即借助佘山国家旅游度假区的优势，实现从山水到小镇的文化功能拓展，布局全域旅游集散中心。向南联动大学城，即沿着人民路发展轴，促进高校和企业的产学研深度融合。向北是支撑社区，重点是提升泗泾、洞泾北部居住社区的公共服务设施，激活商旅文体融合的功能，更好地服务居民。

　　第三是显山露水，营造山水格局。主要是利用洞泾良好的生态底子，连接虹桥生态绿环、松江新城绿环、佘山绿环以及长三角一体化示范区的生态网络，形成“山水绿环”“内外环绕”的“人民之环”。

　　在“人民之环”里，我们重点瞄准区域内生活休闲人群和产业人群的需求，精准布局服务配套，比如在车辆段上盖开发社区中心、滨水文体中心、tod商业中心等，通过慢行系统和生态廊道，打造一个缤纷活力、触手可及的活力环。

　　三大地铁站点激活周边区域高质量发展

　　轨交12号线在洞泾镇区域内共设云松小镇（同乐路）站、云亭小镇（刘五公路）站、云麓小镇（洞泾）站3个站点。各站点的建设不仅推动城市更新，更激活、引领站点周边区域的高质量发展。

　　云松小镇（同乐路）站位于沪松公路和沈砖公路交叉口，紧挨“洞泾未来湾”。可以说，这个站点是轨交12号线个站里发展空间蕞大的一个站，周边可出让地块面积接近1平方千米。“洞泾未来湾”北区引进了华二松江实验学校，2025年9月正式投入使用。沈砖公路南侧以及站点东侧，也分布着一些老工业区和商贸区，这么一看，这里也是一个“新旧冲突”的典型区域。

　　如何让这片区域焕发生机？我们的策略是“创新发展带动升级转型”。具体做法有以下几点：首先是系统性优化，强化科创属性，即沿着沪松公路tod站点布置多种功能兼顾的综合区；其次是完善职住平衡，混合布局商业、居住、产业，并结合教育、文体等功能打造活力社区；然后是推动产业存量更新，结合产业用地评估推动老旧园区整体转型。

　　云亭小镇（刘五公路）站点位于刘五公路和沈砖公路交叉口。站点东边有约2.78平方千米的战略留白区，区域内也有一些低效产业用地；沈砖公路沿线很多工业地块虽然改扩建了，但档次还不高，急需tod来统筹提升；南边为农用地和未利用地。整个区域内，水系很丰富，有通波塘、三联河等。未来，这里将结合车辆段停车场和地铁上盖进行整体开发，其策略可以概括为“存量激活，分期有序开发”，特别是要围绕车辆段上盖做文章。

　　何为“上盖”？上盖本身是一个集居住、商业和公共服务的综合体，提供生活和产业双向服务。作为一个综合服务中心，车辆段上盖可作为推动产城融合转型的引擎，带动周边区域发展。

　　云麓小镇（洞泾）站点位于嘉松公路和沈砖公路交叉口，也是9号线洞泾站所在地。嘉松南路以东主要为居住区，站点周边现有的商业体珠江假日广场能级不够。交通上，沈砖公路、嘉松南路对板块分割比较严重，但好在生态基底不错，远可望佘山，近有通波塘、泗泾塘等水系。很显然，这里的城市更新势必要紧抓轨交枢纽优势，一个是双轨交，另一个是水陆枢纽。

　　如何激活这三大站点，引领周边区域高质量发展？我们的计划是，首先强化交通换乘联系，贯通公共交通及慢行空间；其次注入新动能，从居住、文旅向科创、文化、商办等复合功能转变，提升区域服务配套能级，辐射周边居住区。

　　城市更新，不仅是城市空间的再造，更是城市功能的重塑、生活品质的跃升、文化记忆的延续和发展动能的转换。当前，我们正在“三师联创”方案的引领下，配合市、区两级规划部门，积极推进“沪松十二坊”专项规划的编制。同时也在积极把握窗口期，做好产业绩效评估，进一步重塑核心功能，优化各个站点的职住平衡。等规划落地后，我们将按照前期讨论提出的策略，形成“政府引导、市场运作、公众参与”的更新格局，引入高质量商业，完善公共服务体系，盘活产业资源，让12号线西延伸的每个站点都成为区域的“中心节点”，同时又联动发展，带动周边更新，实现商业繁荣、产业升级、科创引领、人文融合、生态宜居的城市发展目标，让城市更新具有可持续性，真正服务城市的长远发展。