科技与消费驱动市场回暖头部季度上海房地产市场稳中向好

admin1年前 (2025-04-18)上海工业地产招商267

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　　CBRE世邦魏理仕近日发布《2025年头部季度上海房地产市场回顾》显示，一季度，上海经济总体呈现稳中向好的态势。围绕科技、金融和消费，以及上海两会提出的重点工作，将成为推动2025年经济发展的重要引擎。

　　世邦魏理仕中国区研究部资深董事陆燕表示：“一季度上海办公楼租赁需求逐渐回温，金融业TMT需求稳健，滨江商务区日益成为市场新宠。零售市场消费需求动态变化，新中式餐饮品牌表现活跃，服饰和生活方式相关的零售业态布局加快。仓储物流需求回升，为全年奠定了坚实基础。商务园区办公楼在新质生产力的推动下，需求温和增长，张江和漕河泾成交占比尤为突出。投资市场核心办公交易拉动市场交易总额环比回升。”

　　优质办公楼市场：金融业TMT需求持续稳健

　　头部季度，上海办公楼市场共录得两个新项目交付，分别是静安区的静投中心以及徐汇区的徐汇万科中心三期（T2），共计体量13.9万平方米。淡季不淡，尽管受到假期因素的影响，一季度的数据表现却显示出回暖的潜在趋势。全市净吸纳量环比和同环比均有提升，达到了7.9万平方米。

　　从行业需求来看，金融业依然处于主导地位，占比23%，主要受到投资管理和银行等领域需求的推动。TMT（科技、媒体、通信产业）行业稳居第二，占比22%，得益于电商、通信等企业的扩张以及部分软件系统开发和互联网平台公司的租赁需求。第三位是消费品制造业，需求回升显著，占比16%，尤其是零售快消品和3C电子产品等相关企业活跃度较高。第四位是专业服务业，占比9%。值得一提的是，随着消费升级和服务业的进一步发展，消费服务业受到教育培训和健康护理领域的推动，首次进入需求占比前六名。

　　从租户流动的角度来看，滨江板块吸引了市场近三分之一的需求，这主要得益于一江一河的规划，标志着上海滨江区域正在从工业仓储转型为生活综合功能区，同时激活了滨江商务区的发展。此外，北外滩、世博、前滩和徐汇滨江的崛起也促进了租户的升级搬迁。

　　租金方面，头部季度全市租金报价环比下降1.9个百分点至每月每平方米249.3元，租金下行压力仍然存在。

　　世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示：“未来六个月，上海预计迎来约72万平方米的新增供应，市场竞争仍然激烈。然而政府积极施政，为科技、金融和消费品等行业提供专项扶持政策，将给企业运营带来信心提升，我们也观察到相关行业企业的需求回暖。同时，放宽企业注册与经营限制、简化注册流程和降低行政审批门槛，也将吸引初创企业和外资的扩张。今年我们看好科技与消费行业，特别是TMT与高端制造的深度结合，以及人工智能与大数据在提升全产业链效率方面的应用。这将赋能传统产业，推动技术创新和业务转型，从而促进制造业与服务业的发展和运营效率的提升。相关企业的快速成长不仅会吸引高端人才的聚集，还将为办公楼市场注入新的动力。”

　　优质零售物业市场：新中式餐饮品牌积极拓店

　　2025年一季度，上海零售物业市场迎来了滨港商业中心项目的入市，为市场新增了10.5万平方米的零售面积。全市零售物业空置率环比微升0.3个百分点至8.5%。

　　从各个商场租户调改来看，零售品牌的细分赛道表现活跃，品牌正通过精准定位、场景创新和数字化运营重构零售生态。当季需求结构方面，餐饮业态以60%的占比持续领先。其中以Bistro为主题的新中式餐饮品牌蕞为活跃，这种餐饮形式兼具性价比和空间氛围感，注重社交平台的流量宣传，深受消费者欢迎。例如捕获Bistro、越稽、皖荟山野徽菜等布局市内各大购物中心。

　　零售业态方面，整体占比为30%。其中时装品类需求蕞高，国外设计师品牌入驻，典型案例包括意大利ZONA20 MILANO在陆家嘴中心L+MALL开设了全国首店，以及Lesportsac登陆前滩太古里，此外还有一批滑雪、露营与攀岩等细分领域品牌持续拓址。生活方式类品牌表现活跃，占零售需求的18%，其中潮玩品牌突出社交和情绪价值，定位年轻消费者发展迅速。KKV、名创优品等零售品牌积极拓店。此外，服务类业态占比10%，购物+场景加速融合，消费者对瑜伽、SPA等配套服务的需求逐步成为引流核心要素。季末，全市购物中心首层租金环比下跌0.9%，报每天每平方米人民币32.3元。

　　仓储物流市场：良好开局为全年奠定坚实基础

　　头部季度共有两个新项目共计入市，共计21.2万平方米，分别是熠跃嘉定产业园项目一期（三层坡道库）和普洛斯临舫松江物流园二期（五层坡道库），其中普洛斯临舫松江物流园是改造项目。

　　上海经济回暖，仓库需求迎来复苏，一季度净吸纳达16.4万平方米，环同比均明显回暖。今年1-2月上海规模以上工业总产值和社会消费品零售总额连续两个季度增速回升，带动三方物流和消费品及零售业企业扩租，集中在上海南部的奉贤、临港、金山和松江外围区域（新浜和练塘）。当中有来自三方物流和消费品企业超过3万平方米的整租案例，为疲弱的市场注入强心剂。但另一方面，上海核心物流市场出现了进一步的腾退，源于大型综合电商面积整合，闵行子市场空置率相应攀升；同时上海空港、虹桥以及松江九亭等核心区位自去年四季度起的空置面积并未快速消纳，显示出租户承租能力较为有限。

　　世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示：“我们乐观地预计，国家全方位扩大内需的政策刺激，以及2025年上海城市更新带来的升级搬迁将推动上海仓储物流市场需求继续回升；另一方面2025年上海都市圈的供应高峰将迎来尾声，随着空置面积的不断去化，租金跌幅将逐步收窄。”

　　头图为上海一季度零售物业市场新租需求行业分布世邦魏理仕提供。