目前，土地新增供应量减少导致工业用地价格上涨；经济增速下滑导致企业购买固定资产意愿减弱；各路资本蜂拥而至导致市场竞争更加激烈……产业地产似乎陷入了一座“围城”。

　　然而，产业地产已不再是单纯得通过地产开发来满足低端制造业的需求，在稳固基本业务的基础上，产业地产商们纷纷开始进行转型升级，以求在纷扰的市场中巩固自己的核心竞争力。

　　创新不易，新形势下，产业地产到底应该怎么玩儿，才能实现差异化突围？

　　在新的市场环境下，联东在放缓扩张步伐，不再追求规模化，而是要做精品项目。项目将更注重匹配客户需求，选址模式从之前的资源拉动型变成市场导向型。

　　联东在做园区招商的网络平台，就是运用互联网来收集客户需求，通过其背后的数据分析，能更准确的了解各区域的客户偏好，以便开发新项目。

　　联东目前准备为一些优质入园企业提供贷款服务，帮助其购买固定资产。将来也会考虑对一些优质企业进行股权投资，帮助他们发展。

　　经济形势下滑导致很多企业购买固定资产的热情下降，此外还有很多客户对工业物业的需求不是购买而是租赁，所以联东今年给园区的租赁与销售制定了同等的发展策略，拟将从过去的销售为主慢慢转变成销售、租赁并行。

　　北京经开目前在基于“一卡一网一手机”来搭建服务平台，其中，一卡即经彩卡，一网即经彩网，手机则是一个渠道。

　　经彩卡不仅是园区内的身份认证卡，也是一个消费卡，可以用来消费园区内的所有服务。此外，经开还已经与30多家商户达成协议，经彩卡在园区外也将可以使用。

　　经开重视前期的规划设计，因为这是被动式的节能和低碳。前期若能把园区的交通流线、房屋采光及通风等功能设计好，后期便能实现高效的运营。

　　经开鼓励在同等条件下，优先与园区企业合作，例如现在运营的经彩网以及经开的工服都是和入园企业合作的。

　　经开在开展电动汽车租赁业务，头部批20辆已经租赁完，第二批正在采购。这是通过园区低碳交通系统来推动园区的低碳实践及园区服务。

　　上海市经济和信息化委员会工业区管理处处长 周强

　　产业地产转型突围可以从三个方面进行：一是可以参与产业园区的一级开发，产业地产商能够帮助地方政府通过PPP等模式实现开发。二是向后端运营管理延伸，将来更多的是在招商、运营、管理和服务方面予以突破。三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产商可以与各类金融机构携手合作，设计投融资架构和产品，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。

　　戴德梁行中国区商业部（工业及物流）主管 苏智渊

　　企业如何升级转型？首先要看企业的物业结构。如果建园之初，产业园里的楼宇更多的偏向研发办公，对于这类企业来讲，它的转型升级更容易；如果是早期的生产型园区，就要彻底拆掉重建，承担更大的周期和成本压力。第二，产业结构也会制约未来的升级方向，比如一个园区有很多化工、医药类企业，他们要做转型升级就相当困难，由于其他企业不愿意与这样的企业做邻居，这势必会影响园区招商。

　　去年产业地产受到互联网思维很大冲击。互联网销售更适合的是低值高频简单决策的产品，如果仅仅把互联网当做一个销售的手段可能是会失望的，实际上更应该以互联网的思维来影响或者指导我们的思维方式或者行为方式，来做我们的产业园。我理解的互联网思维有几点是比较突出的：极致的产品、以客户为中心的服务、快速的迭代创新和平台资源共享。

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