直击引领区丨“向天借地”打造“智造空间”浦东首个“工业上楼”项目加快建设

admin2年前 (2024-09-21)上海工业地产招商217

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　　首层层高为8米，标准层层高为6米和5米，首层重生产、中区中试生产、高区轻生产与研发……上海金谷智造空间项目——“金桥·擎天”正加快建设浦东首个“工业上楼”项目。建设完成后，智能网联车、智能机器人、生物医药、高端医疗器械、新材料等行业企业将撑起金桥智造的金字招牌。

　　上世纪80年代，新加坡出现了一批特殊的厂房形态——这类厂房多以3层叠3层、蕞高为9层的形态组成，每栋楼有8到16个单元，每个单元由3层楼组成，包含中试生产制造区、研发办公区和仓储区三个功能组成部分。这种厂房就是新加坡贸工部下属的裕廊集团建设和运营的“堆叠式厂房”。

　　当时，新加坡为应对城市土地资源短缺，这种针对中小型企业，集研发、制造、仓储和办公多功能一体化的产业空间便应运而生。说到底，“工业上楼”是在土地稀缺的情况下，政府为提高土地利用效率而采取的一种方式。

　　对于土地空间有限，但是在发展先进制造业方面拥有强劲动能的城市来说，“工业上楼”有助于破解空间难题，提升土地利用效率，尤其是容积率的提升节约了土地资源，提升了单位用地的产业承载力，进而有效提高亩产税收。

　　今年9月，上海市发布《关于推动“工业上楼” 打造“智造空间”的若干措施》，标志着上海正式开展“工业上楼”的探索。该文件明确提出，推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设3000万平方米“智造空间”。

　　资料显示，短短数月间，上海已摸排出符合条件的产业空间超过1400万平方米，今年开工近700万平方米。

　　就在刚刚过去的11月，《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》又再次提出，推进“工业上楼”打造“智造空间”，鼓励混合用地、产业综合用地等复合用地方式，提高集约用地水平，明确制造业企业在符合环保消防、安全等要求下，可入驻产业综合用地进行生产制造。

　　对于上海而言，“工业上楼”其实是留住制造业的一条出路。过去人们对上海制造的概念是钢铁、汽车、纺织、通信等领域。而随着新兴产业的发展，生物医药、集成电路、人工智能、新能源汽车也已经成为上海优势产业。但是与长三角其他地区相比，产业空间不足成为制约上海先进制造业发展的瓶颈。在此背景下，为高端制造业腾出空间，提高土地利用率和建筑空间容积率，就成为上海推进“工业上楼”的主要动力。

　　也有专家指出，“工业上楼”模式具有区域属性，不能照搬此模式，但是上海仍需要借鉴的是局部高强度混合开发的理念。

　　新兴产业需要高标准、高规格的高层工业楼宇作为产业载体，功能上具有综合性。但此前的用地类型，要么仅供生产，要么仅供办公，没有一种综合性用地类型能够容纳这种载体，形成需求和产品之间的割裂。

　　今年9月，《关于促进张江科学城科技创新和产业融合发展规划土地管理试点意见》（以下简称《试点意见》）出台，针对张江科学城企业对综合性产业用地的需求，聚焦张江科学城220平方公里范围，创设了产业综合用地（M0）类型：即针对主导功能为工业或研发的项目，允许工业、研发、仓储、公共服务配套等功能混合配置。

　　张江科学城历经30多年发展，产学研高度融合，园区内企业对研发、制造、服务等多种性质综合性产业用地的需求尤为迫切。《试点意见》为张江科学城科技创新和产业融合提供了体制机制保障。比如说生物医药等特定产业，因企业需求或行业规定需在研发用地中实现生产功能的，就可依据《试点意见》，经相关部门论证，通过建筑管理审批确定配建的工业建筑面积，并在后续签订研发用地补充出让合同、办理新的不动产权证时予以明确。

　　尽管全国各地“工业上楼”热度不低，但什么样的产业适合“上楼”？环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重是影响制造业上楼生产的五大要素。

　　移动智能终端核心器件中约75%的环节能够进入标准工业上楼高层厂房生产。新一代通信设备核心器件中83%的环节能够进入标准工业上楼高层厂房生产。智能装备和医疗设备产业几乎所有环节都能进入标准工业上楼高层厂房生产。新材料行业代表性材料中75%的环节能够进入标准工业上楼高层厂房生产。

　　在上海重点培育的先进制造业目录中，集成电路、生物医药等行业显然是有“上楼”潜力的产业。

　　“传统的重工业对载重等有较高要求，有的要求单层厂房，生物医药产业无需过度强调‘载重’，因此具备‘上楼’的条件。”浦东新区科经委相关负责人认为，上海各类生物医药创新企业“苗子”多，“爆发式”增长阶段需要快速找到适配的研发制造空间，各类智造空间能够很好地契合这一发展规律，促进创新链和产业链深度融合。

　　在位于浦东外高桥的一座生物医药产业园区，园内入驻的企业大多属于创新药及新型疗法领域。园区运营者表示，这些企业一般没有大型生产设备，物料耗材对空间要求也不大，入驻在一栋大楼的不同企业主体只要在电梯设备位置做好分割，避免交叉，物流和人流都不会存在障碍。

　　需要注意的是，在生物医药领域，标准厂房的建设有着诸多严格的要求，如要满足生产工艺和空气洁净度的要求，精密仪器制造对振动较为敏感，建筑设计就要有减震措施。此外，生产企业如果涉及到大型设备“上楼”的，厂房的层高、承重等建设要达到相应的标准。因此，基于不同产业厂房建设需求，对于“上楼”的主体产业，政府需要提前做好产业规划和产业引导。

　　据悉，浦东首个“工业上楼”项目“金桥·擎天”实施过程中，在层高、楼板承重、吊装空间、收发卸货空间方面都做了特别设计。例如，在层高方面，楼宇首层层高为8米，标准层层高为6米和5米，以满足智能终端类企业生产研发和企业设备放置及管综排布需求。同时，建筑各层可在立面边界设置设备吊装空间，用于本层设备的运输安装。